Expiring without displacing? Evidence from the first wave of LIHTC affordability exits

住房政策往往感觉像是在玩“打地鼠”的游戏：每当一个问题被解决时，另一个问题就会随之出现。在美国，创造经济适用房的一项重要工具是名为“低收入住房税收抵免”（Low-Income Housing Tax Credit）的项目。几十年来，该项目通过向开发商提供税收优惠，鼓励他们为低收入家庭建造公寓。作为交换，这些开发商签署合同，承诺保持低租金并限制租户的收入水平。这种承诺的有效期通常为三十年。一旦时钟走完，业主在法律上就可以自由地将租金提高到当地市场所能承受的任何水平。长期以来，这个到期日期一直是一个遥远的顾虑，只是三十年协议中的一个脚注。但最近，第一波此类合同已经到期，这为城市和决策者提出了一个巨大的问题：当这些保护措施消失时，居住在那里的人会被赶走吗？社区会发生变化吗？

一组研究人员试图通过观察第一批达到三十年期限的房产来回答这个问题。他们收集了全国范围内每一处低收入住房税收抵免房产的数据，将超过55,000栋建筑与其所在的社区联系起来。他们关注了一个特定的时间点：建筑合同到期的那一年。因为到期日期是由建筑最初建造的年份决定的，它就像是一个“自然实验”，允许研究人员观察一个社区在失去其经济适用房地位之前和之后发生了什么。他们观察了租金是否上涨、长期居民是否被迫离开，以及社区的人口构成或经济结构是否发生了转变。

研究结果挑战了一个普遍的担忧。许多人曾假设，一旦这些合同到期，房东会立即将租金提高到市场价格，从而使现有租户无力负担，并将社区变为更昂贵的绅士化区域。然而，数据讲述了一个不同的故事。研究人员发现，在这些建筑所在的典型社区中，法律规定的租金上限已经高于人们实际支付的价格。换句话说，这个“经济适用”的租金上限实际上并不是一种限制；它高于市场价格。因为这一上限并不具有约束力，所以当合同到期时，房东并没有提高租金的财务动力。到期改变了文书工作，但并未改变租金。

因此，研究发现没有证据表明出现了人口流失。当这些建筑失去官方的经济适用房身份时，周边社区的中位数租金并未飙升；事实上，它甚至略有下降。研究人员仔细观察了居住在这些地方的人群，发现那些为支付房租而挣扎的家庭比例、租房者与业主的人数比例，以及社区的收入水平、受教育程度和种族构成都保持完全不变。担心第一波到期会引发大规模驱逐和社区转型的恐惧并未发生。

然而，这种结果并非普适的。研究人员发现，其效果完全取决于当地的住房市场。在市场已经紧俏且租金较高的地区，这些合同的到期没有产生可衡见的效应，因为这些建筑要么已经在收取市场价租金，要么业主出于其他原因选择保持其经济适用性。这项研究观察到的租金轻微下降仅发生在较弱的市场中，即法律租金上限明显高于市场所能支持的价格。在这些特定案例中，合同的到期意味着房东不再被要求必须维持人为的低租金，但由于市场租金本身已经很低，价格并不需要上涨。

研究还探讨了为什么有些建筑会退出该计划，而有些则会留下来。他们发现，如果业主承诺将经济适用性质维持超过三十年，或者如果业主是非营利组织，那么建筑停止被监测经济适用性的可能性就会大大增加。相反，如果市场租金已经高于限制租金，建筑就不太可能退出该计划，因为业主通过涨价无法获得收益。数据表明，到期威胁是针对性的而非普遍性的；只有在租金上限确实压低了价格的特定情况下，它才会成为一个真正的问题。

对于政策制定者而言，这些发现提供了一条清晰的路径。研究计算出，通过向业主支付市场租金与限制租金之间的差额来维持一处住房的经济适用性，每年成本大约仅为从头开始建造一栋全新的经济适用房的三分之一。这表明，当下一波合同到期时，最有效的策略不是对大规模住房流失感到恐慌，而是将保护资金集中在那些租金差距确实存在的特定建筑上。通过理解大多数此类建筑其实并不面临涨价风险，城市可以节省资金并保护真正需要的社区，确保合同的到期不会演变成居住在其中的人们的危机。