Expiring without displacing? Evidence from the first wave of LIHTC affordability exits

Huisvestingsbeleid voelt vaak als een spel van whack-a-mole: zodra het ene probleem is opgelost, verschijnt er weer een ander. In de Verenigde Staten is een belangrijk instrument voor het creëren van betaalbare woningen een programma genaamd de Low-Income Housing Tax Credit. Decennialang heeft dit programma ontwikkelaars aangemoedigd om appartementen te bouwen voor gezinnen met lagere inkomens door hen belastingvoordelen te geven. In ruil daarvoor tekenen deze ontwikkelaars een contract waarin ze beloven de huren laag te houden en de inkomens van de huurders binnen een bepaalde limiet te houden. Deze belofte duurt een vaste periode, meestal dertig jaar. Zodra die klok afloopt, is de eigenaar wettelijk vrij om de huren te verhogen naar wat de lokale markt kan dragen. Lange tijd was deze vervaldatum een verre zorg, een voetnoot bij een dertigjarig contract. Maar onlangs heeft de eerste golf van deze contracten zijn einde bereikt, wat een enorme vraag creëert voor steden en beleidsmakers: wanneer deze beschermingen verdwijnen, worden de mensen die er wonen dan verdreven, en veranderen de wijken dan?

Een team van onderzoekers zette zich in om dit te beantwoorden door te kijken naar de allereerste panden die hun dertigjarige deadline hebben bereikt. Ze verzamelden gegevens over elk enkel Low-Income Housing Tax Credit-pand in het land en koppelden meer dan 55.000 gebouwen aan de wijken waar ze zich bevinden. Ze richtten zich op een specifiek moment in de tijd: het jaar waarin het contract van een gebouw verloopt. Omdat de vervaldatum wordt bepaald door het jaar waarin het gebouw oorspronkelijk werd geconstrueerd, fungeert het als een natuurlijk experiment, waardoor onderzoekers kunnen zien wat er gebeurt in een buurt vlak vóór en vlak na het moment dat een gebouw zijn status van betaalbaarheid verliest. Ze keken of de huren stegen, of langdurige bewoners gedwongen werden te vertrekken, en of de raciale of economische samenstelling van de buurt veranderde.

De resultaten dagen een veelvoorkomende angst uit. Veel mensen namen aan dat zodra deze contracten zouden verlopen, huisjesmelkers onmiddellijk de huren naar markttarieven zouden verhogen, waardoor de huidige huurders uit de markt worden geprijsd en de buurt verandert in een duurder, gegentrificeerd gebied. De gegevens vertellen echter een ander verhaal. De onderzoekers ontdekten dat in de typische buurt waar deze gebouwen zich bevinden, de wettelijke limiet op de huur al hoger was dan wat mensen feitelijk betaalden. Met andere woorden, de "betaalbare" huurplafond was eigenlijk geen beperking; het was hoger dan de marktprijs. Omdat het plafond niet bindend was, hadden de verhuurders bij het verlopen van het contract geen financiële prikkel om de huren te verhogen. De expiratie veranderde de papierwinkel, maar veranderde de huur niet.

Consequentelijk vond de studie geen bewijs van verdringing. Toen deze gebouwen hun officiële status van betaalbaarheid verloren, schoot de mediane huur in de omliggende buurt niet omhoog; het daalde zelfs licht. De onderzoekers keken nauwgezet naar de mensen die daar woonden en vonden dat het aandeel gezinnen die moeite hadden om de huur te betalen, het aantal huurders versus eigenaren, en de inkomensniveaus, het opleidingsniveau en de raciale samenstelling van de buurt precies hetzelfde bleven. De angst dat de eerste golf van expiraties een golf van huisuitzettingen en buurttransformaties zou ontketenen, kwam simpelweg niet uit.

Dit resultaat is echter niet universeel. De onderzoekers ontdekten dat het effect volledig afhangt van de lokale woningmarkt. In gebieden waar de markt al krap is en de huren hoog zijn, had het verlopen van deze contracten geen meetbaar effect omdat de gebouwen al markttarieven vroegen of de eigenaren ervoor kozen om de huren betaalbaar te houden om andere redenen. De lichte daling in de huur die de studie observeerde, vond alleen plaats in zwakkere markten, waar de wettelijke huurplafond aanzienlijk hoger was dan wat de markt kon ondersteunen. In die specifieke gevallen betekende het verlopen van het contract dat de verhuurder niet langer verplicht was de huur kunstmatig laag te houden, maar omdat de markthuur al laag was, hoefde de prijs niet omhoog te gaan.

De studie keek ook naar waarom sommige gebouwen het programma verlaten terwijl andere blijven. Ze ontdekten dat gebouwen veel grotere kans hebben om niet langer gemonitord te worden op betaalbaarheid als de eigenaar heeft beloofd om ze langer dan dertig jaar betaalbaar te houden, of als de eigenaar een non-profitorganisatie is. Daarentegen zijn gebouwen minder geneigd om het programma te verlaten als de markthuur al hoger is dan de beperkte huur, omdat de eigenaar niets te winnen heeft bij het verhogen van de prijs. De gegevens suggereren dat de dreiging van expiratie gericht is in plaats van universeel; het wordt pas een echt probleem in specifieke situaties waar de huurplafond de prijs daadwerkelijk drukt.

Voor beleidsmakers bieden deze bevindingen een duidelijk pad voorwaarts. De studie berekent dat het betaalbaar houden van een eenheid door de eigenaar net genoeg te betalen om het verschil tussen de markthuur en de beperkte huur te dekken, ongeveer een derde kost per jaar van het bouwen van een gloednieuwe betaalbare eenheid vanaf de grond. Dit suggereert dat wanneer de volgende golf van contracten verloopt, de meest effectieve strategie niet is om in paniek te raken over een massaal verlies aan huisvesting, maar om behoudsfondsen te richten op de specifieke gebouwen waar de huurkloof echt bestaat. Door te begrijpen dat de meeste van deze gebouwen niet werkelijk risico lopen op huurverhogingen, kunnen steden geld besparen en de buurten beschermen die het er echt toe doen, waardoor zij ervoor zorgen dat het verlopen van een contract niet een crisis wordt voor de mensen die erin wonen.