Investigations into the safe-haven status of local housing assets in the Covid-19 crisis

عندما يفكر الناس في "ملاذ آمن" لأموالهم أثناء العواصف، فإنهم عادة ما يتخيلون الذهب، أو السندات الحكومية، أو ربما عملة مستقرة. وهم نادراً ما يفكرون في المنزل. ومع ذلك، لعدة عقود، ناقش الاقتصاديون ما إذا كانت العقارات يمكن أن تحمي المستثمرين عندما تهتز الأرض اقتصادياً. الفكرة الجوهرية بسيطة: عندما يسيطر الخوف على السوق، هل تظل أسعار المنازل ثابتة أو حتى ترتفع، لتعمل كدرع ضد الفوضى؟ أصبح هذا السؤال ملحاً بشكل خاص خلال الجائحة العالمية، وهو وقت لم يكن فيه الغموض بشأن المستقبل مجرد ضجيج خلفي، بل كان زئيراً صاخباً. لطالما عرف الباحثون أن عدم اليقين بشأن السياسة الاقتصادية — وهو في الأساس القلق الناتج عن تغير القواعد الحكومية وعناوين الأخبار — يمكن أن يزعزع الأسواق المالية. ولكن حتى وقت قريب، لم يكن من الواضح كيف أثر هذا النوع المحدد من الخوف على أنواع مختلفة من المنازل في أجزاء مختلفة من الولايات المتحدة، وما إذا كانت الجائحة قد غيرت قواعد اللعبة مقارنة بالأزمات السابقة.

شرع باحث في رسم خريطة لهذا الإقليم، متتبعاً أسواق الإسكان في جميع أنحاء البلاد من عام 2000 حتى نهاية عام 2023. ركز الباحث على طريقتين متميزتين للنظر إلى الحي: عن طريق الولاية، والتي تغطي منطقة واسعة، وعن طريق المنطقة الإحصائية الحضرية، والتي تقترب من مدن محددة وضواحيها. والأهم من ذلك، أنه لم يعامل جميع المنازل على أنها متساوية؛ بل قام بتصنيف المنازل إلى ثلاث مجموعات بناءً على قيمتها: المنازل "فوق الممتازة" (top-tier) الأكثر غلاءً، والمنازل "المتوسطة" (mid-tier) ذات القيمة المعتدلة، والمنازل "الأقل سعراً" (bottom-tier) الأكثر توفيراً. ومن خلال تتبع كيفية تحرك أسعار هذه المجموعات المختلفة استجابةً لارتفاع حدة عدم اليقين الاقتصادي، استطاع الباحث أن يرى ما إذا كانت أنواع معينة من المنازل تعمل كملاذ بينما تنهار أنواع أخرى. وقد استخدم أداة إحصائية متطورة سمحت له بمراقبة كيف تتغير العلاقة بين الخوف وأسعار المنازل بمرال زمن، مفرقاً بين فترات الهدوء وأوقات الأزمات، مثل الانهيار المالي عام 2008 وسنوات الجائحة.

كشف الشيء الأول الذي أظهرته البيانات هو مدى شدة حالة عدم اليقين خلال الجائحة. فقد قاس الباحث تقلب عدم اليقين في السياسة الاقتصادية ووجد أن الصدمة خلال الفترة من 2020 إلى 2022 كانت أكبر بثلاث مرات من الصدمة التي شوهدت خلال أزمة الإسكان في 2007-2009. في الأزمة السابقة، كان عدم اليقين يتذبذب بين مستويات 20 و40، ولكن خلال الجائحة، قفز إلى ذروة بلغت حوالي 150. وقد أكد هذا أن عصر الجائحة كان وقتاً مضطرباً بشكل فريد، حيث كان الخوف مما قد تفعله الحكومة لاحقاً أكثر وضوحاً بكثير مما كان عليه في أي تراجع اقتصادي أخير. وقد شكلت هذه الطفرة الهائلة في عدم اليقين الخلفية لبقية الدراسة، لاختبار ما إذا كان أي جزء من سوق الإسكان يمكنه الصمود أمام موجة قوية كهذه.

ما وجده الباحث هو أن الإجابة تعتمد تماماً على مكان عيشك ونوع المنزل الذي تملكه. إن فكرة أن جميع العقارات هي ملاذ آمن تبين أنها خاطئة. في الواقع، غالباً ما فعلت المنازل الأكثر غلاءً في المدن الكبرى عكس ما يجب أن يفعله الأصل الآمن. فعندما ارتفع عدم اليقين خلال الجائحة، انخفضت أسعار المنازل "فوق الممتازة" في مدن كبرى مثل نيويورك ولوس أنجلوس وشيكاغو بالفعل. تفاعلت هذه العقارات الغالية سلبياً مع الخوف، مما يشير إلى أنها لم تكن ملاذاً بل ضحية للصدمة الاقتصادية. ومع ذلك، كانت القصة مختلفة بالنسبة للمنازل الأكثر توفيراً. ففي العديد من الولايات، شهدت المنازل الأقل سعراً ارتفاعاً في قيمتها أو استقراراً عندما ضرب عدم اليقين، متصرفة تماماً مثل الملاذ الآمن. وكان هذا صحيحاً بشكل خاص للمنازل "الأقل سعراً" في الولايات المكتظة بالسكان مثل كاليفورنيا وفلوريدا، حيث ارتفعت أسعارها بشكل ملحوك خلال الأزمة.

أما المنطقة الوسطى، أو المنازل "المتوسطة"، فقد حكت قصة تغيرت بمرور الوقت. فخلال ذروة الجائحة، عملت هذه المنازل المتوسطة في معظم الولايات أيضاً كملاذ آمن، حيث استجابت أسعارها بشكل إيجابي لعدم اليقين. وهذا يشير إلى أنه مع اشتداد وطأة الجائحة وبدء انتهائها، أصبح منزل الأسرة المتوسط أصبح مكاناً للاستقرار. ومع ذلك، لم يكن هذا الأمان مطلقاً. فعندما أضاف الباحث عوامل اقتصادية رئيسية أخرى إلى تحليله — مثل عوائد سوق الأسهم، ونمو الدخل، وأسعار الفائدة — تغيرت الصورة بالنسبة لبعض هذه المنازل المتوسطة. ففي عدة ولايات مأهولة بالسكان، اختفى التأثير الحمائي بمجرد أخذ هذه القوى الأخرى في الاعتبار، مما يشير إلى أن سلامة المنزل المتوسط كانت هشة ومعتمدة على السياق الاقتصادي الأوسع. أما في المدن، فكان النمط أكثر وضوحاً: ظلت المنازل المتوسطة في معظم المناطق الحضرية الكبرى تعمل كملاذ آمن حتى عند أخذ المتغيرات الاقتصادية الأخرى في الاعتبار، بينما لم تكن المنازل "فوق الممتازة" و"الأقل سعراً" في تلك المدن نفسها كذلك.

كما سلطت الدراسة الضوء على أن سوق الإسكان لا يتفاعل بنفس الطريقة في أوقات الهدوء كما يتفاعل في أوقات الأزمات. فالعلاقة بين الخوف وأسعار المنازل كانت أقوى بكثير عندما كان الاقتصاد في حالة اضطراب. خلال الفترات العادية، كان لعدم اليقين تأثير ضعيف أو مهمل على أسعار المنازل. ولكن بمجرد وقوع أزمة، يصبح السوق حساساً للغاية، وتصبح الاختلافات بين أنواع المنازل صارخة. على سبيل المثال، كان الاستجابة الإيجابية للمنازل منخفضة السعر لعدم اليقين أكثر استمراراً خلال مراحل الأزمة، واستمرت لسنوات، بينما في الأوقات العادية، كان رد الفعل عابراً. وهذا يشير إلى أن دور المنزل كأصل آمن ليس سمة ثابتة، بل هو سمة ديناميكية تظهر تحديداً عندما يكون العالم في ورطة.

في النهاية، ترسم الأبحاث صورة دقيقة لسوق الإسكان الأمريكي خلال الجائحة. وهي تشير إلى أن القاعدة القديمة التي تقول إن العقارات هي دائماً رهان آمن تحتاج إلى تحديث بتفاصيل محددة. فالمنازل الأكثر غلاءً في أكبر المدن ليست ملاذات آمنة؛ بل هي عرضة للخوف الاقتصادي. أما المنازل الميسورة في العديد من الولايات، فقد أثبتت أنها درع موثوق. كما حافظت المنازل المتوسطة في المدن على مكانتها، لكن أمانها كان مشروطاً بعوامل اقتصادية أخرى. وتوحي النتائج بأنه بالنسبة للمستثمرين والملاك، فإن قيمة العقار كحماية ضد عدم اليقين لا تتعلق فقط بالمبنى نفسه، بل بسعره، وموقعه، والطبيعة المحددة للعاصفة الاقتصادية التي يمر بها. لم تكتفِ الجائحة بهز الاقتصاد فحسب، بل كشفت أن أجزاء مختلفة من سوق الإسكان تتفاعل مع الخوف بطرق مختلفة جوهرياً، حيث يرتفع بعضها لمواجهة التحدي بينما يتراجع البعض الآخر.