Investigations into the safe-haven status of local housing assets in the Covid-19 crisis

Wanneer mensen denken aan een "veilige haven" voor hun geld tijdens een storm, stellen ze zich meestal goud, staatsobligaties of misschien een stabiele valuta voor. Ze denken zelden aan een huis. Toch debatteren economen al decennia over de vraag of onroerend goed beleggers kan beschermen wanneer de economie schuddt. Het kernidee is simpel: wanneer angst de markt in zijn greep houdt, blijft de prijs van woningen dan stabiel of stijgt deze zelfs, als een schild tegen chaos? Deze vraag werd vooral urgent tijdens de wereldwijde pandemie, een tijd waarin onzekerheid over de toekomst niet slechts achtergrondruis was, maar een oorverdovend gebrul. Onderzoekers weten al lang dat economische beleidsonzekerheid — in essentie de angst die wordt gecreëerd door verschuivende overheidsregels en nieuwsberichten — de financiële markten kan doen wankelen. Maar tot voor kort was het onduidelijk hoe dit specifieke type angst verschillende soorten huizen in verschillende delen van de Verenigde Staten beïnvloedde, en of de pandemie de spelregels veranderde vergeleken met eerdere crises.

Een onderzoeker zette zich af om dit gebied in kaart te brengen, waarbij de woningmarkten in het hele land bekeken werden van het jaar 2000 tot het einde van 2023. De focus lag op twee verschillende manieren om naar een buurt te kijken: per staat, wat een brede regio beslaat, en per statistische metropoolregio, wat inzoomt op specifieke steden en hun omliggende buitenwijken. Cruciaal was dat de onderzoeker niet alle huizen als hetzelfde beschouwde. In plaats daarvan sorteerde hij woningen in drie groepen op basis van hun waarde: de duurste "top-tier" woningen, de gemiddelde "mid-tier" woningen en de meer betaalbare "bottom-tier" woningen. Door te volgen hoe de prijzen van deze verschillende groepen bewogen als reactie op pieken in economische onzekerheid, kon de onderzoeker zien of bepaalde soorten huizen fungeerden als een toevluchtsoord terwijl anderen instortten. Hij gebruikte een geavanceerd statistisch instrument waarmee hij kon observeren hoe de relatie tussen angst en huizenprijzen in de loop van de tijd veranderde, waarbij onderscheid werd gemaakt tussen rustige perioden en tijden van crisis, zoals de financiële crash van 2008 en de pandemiejaren.

Het eerste wat de gegevens onthulden, was hoe intens de onzekerheid tijdens de pandemie was. De onderzoeker mat de volatiliteit van de economische beleidsonzekerheid en vond dat de schok tijdens de periode 2020 tot 2022 drie keer groter was dan de schok die werd gezien tijdens de woningcrisis van 2007 tot 2009. In de eerdere crisis schommelde de onzekerheid tussen niveaus van 20 en 40, maar tijdens de pandemie schoot deze omhoog naar een piek van ongeveer 150. Dit bevestigde dat het pandemie-tijdperk een uniek turbulente tijd was, waarin de angst voor wat de overheid vervolgens zou doen veel prominenter was dan in enige recente economische neergang. Deze enorme piek in onzekerheid diende als het decor voor de rest van de studie, waarbij werd getest of welk deel van de woningmarkt zo'n krachtige golf kon weerstaan.

Wat de onderzoeker vond, was dat het antwoord volledig afhing van waar je woonde en wat voor soort huis je bezat. Het idee dat al het onroerend goed een veilige haven is, bleek onwaar. Sterker nog, de duurste woningen in de grootste steden deden vaak het tegenovergestelde van wat een veilig actief zou moeten doen. Wanneer de onzekerheid tijdens de pandemie piekte, daalden de prijzen van top-tier woningen in grote steden zoals New York, Los Angeles en Chicago daadwerkelijk. Deze dure eigendommen reageerden negatief op de angst, wat suggereert dat ze geen toevluchtsoord waren, maar eerder een slachtoffer van de economische schok. Het verhaal was echter anders voor de meer betaalbare woningen. In veel staten zagen de goedkopere huizen hun waarde stijgen of stabiel blijven wanneer de onzekerheid toesloeg, waardoor ze zich precies als een veilige haven gedroegen. Dit was met name het geval voor bottom-tier woningen in bevolkte staten zoals Californië en Florida, waar de prijzen tijdens de crisis aanzienlijk toenamen.

Het middenveld, of de mid-tier woningen, vertelde een verhaal dat in de loop van de tijd verschoilde. Tijdens de hoogtepunt van de pandemie fungeerden deze gemiddelde woningen in de meeste staten ook als een veilige haven, waarbij hun prijzen positief reageerden op de onzekerheid. Dit suggereert dat het gemiddelde gezinswoning een plek van stabiliteit werd naarmate de pandemie woedde en daarna ten einde kwam. Echter, deze veiligheid was niet absoluut. Wanneer de onderzoeker andere belangrijke economische factoren in de analyse opnam — zoals rendementen op de aandelenmarkt, inkomensgroei en rentestanden — veranderde het beeld voor sommige van deze mid-tier woningen. In verschillende bevolkte staten verdween het beschermende effect zodra deze andere krachten in overweging werden genomen, wat erop wijst dat de veiligheid van het gemiddelde huis fragiel was en afhankelijk van de bredere economische context. In de steden was het patroon duidelijker: mid-tier woningen in de meeste grote metropoolregio's bleven een veilige haven, zelfs toen andere economische variabelen in rekening werden gebracht, terwijl de top-tier en bottom-tier woningen in diezelfde steden dat over het algemeen niet deden.

De studie benadrukte ook dat de woningmarkt niet op dezelfde manier reageert in rustige tijden als tijdens een crisis. De connectie tussen angst en huizenprijzen was veel sterker wanneer de economie in onrust was. Tijdens normale perioden had onzekerheid een zwak of verwaarloosbaar effect op de huizenprijzen. Maar zodra een crisis uitbrak, werd de markt zeer gevoelig, en de verschillen tussen de soorten woningen werden scherp. Zo was de positieve reactie van goedkopere woningen op onzekerheid veel persistenter tijdens crisisfasen, waarbij deze jarenlang aanhield, terwijl de reactie in normale tijden vluchtig was. Dit suggereert dat de rol van een huis als veilig actief geen vaststaand kenmerk is, maar een dynamisch kenmerk dat specifal naar voren komt wanneer de wereld in nood verkeert.

Uiteindelijk schetst het onderzoek een genuanceerd beeld van de Amerikaanse woningmarkt tijdens de pandemie. Het suggereert dat de oude vuistregel — dat onroerend goed altijd een veilige weddenschap is — bijgewerkt moet worden met specifieke details. De duurste woningen in de grootste steden zijn geen veilige havens; ze zijn kwetsbaar voor economische angst. De betaalbare woningen in veel staten bleken echter een betrouwbaar schild. De gemiddelde woningen in steden hielden ook stand, maar hun veiligheid was voorwaardelijk aan andere economische factoren. De bevindingen impliceren dat voor beleggers en huiseigenaren de waarde van een pand als bescherming tegen onzekerheid niet alleen afhangt van het gebouw zelf, maar ook van de prijsklasse, de locatie en de specifieke aard van de economische storm die het trotseert. De pandemie schudde de economie niet alleen op; het onthulde dat verschillende delen van de woningmarkt op fundamenteel verschillende manieren op angst reageren, waarbij sommigen opstaan om de uitdaging aan te gaan en anderen wegvallen.