Investigations into the safe-haven status of local housing assets in the Covid-19 crisis

当人们想到在风暴中为资金寻找“避风港”时，他们通常会想到黄金、政府债券或稳定的货币。他们很少会想到房子。然而，几十年来，经济学家一直在争论房地产是否能在经济动荡时保护投资者。其核心理念很简单：当恐惧笼罩市场时，房价是保持稳定甚至上升，从而起到抵御混乱的盾牌作用吗？这个问题在新冠疫情全球大流行期间变得尤为紧迫，当时对未来的不确定性不再仅仅是背景噪音，而是一种震耳欲聋的轰鸣。研究人员早已知道，经济政策不确定性——本质上是由变化的政府规则和新闻头条所引发的焦虑——会扰乱金融市场。但直到最近，人们还不清楚这种特定类型的恐惧如何影响美国不同地区的各种类型的住宅，以及疫情是否改变了与以往危机相比的游戏规则。

一位研究人员着手绘制这一领域图谱，观察了从2000年到2023年底全美国的住房市场。他们从两个截然不同的维度来看待一个社区：以州为单位（涵盖广阔区域），以及以大都市统计区为单位（聚焦于特定城市及其周边郊区）。至关重要的是，他们并未将所有房屋视为同类。相反，他们根据价值将房屋分为三组：最昂贵的“顶层”住宅、平均水平的“中层”住宅，以及更实惠的“底层”住宅。通过追踪这些不同类型的房屋价格如何响应经济不确定性的激增，研究人员可以观察到某些类型的房屋是充当了避难所，还是在动荡中崩塌。他们使用了一种复杂的统计工具，能够观察恐惧与房价之间的关系如何随时间变化，并区分了平静时期与危机时期（如2008年金融危机和疫情时期）。

数据揭示的第一件事就是疫情期间的不确定性有多么剧烈。研究人员测量了经济政策不确定性的波动性，发现2020年至2022年期间的冲击比2007年至2009年住房危机期间的冲击大了三倍。在早期的危机中，不确定性在20到40的水平之间波动，但在疫情期间，它飙升至约150的峰值。这证实了疫情时代是一个独特的动荡时期，当时对政府下一步行动的恐惧比近期任何经济衰退都要显著得多。这种大规模的不确定性激增构成了研究的背景，测试了住房市场的任何部分能否承受住如此强大的浪潮。

研究人员发现，答案完全取决于你住在哪里以及你拥有什么样的房子。房地产皆为避风港的观点被证明是错误的。事实上，大城市中最昂贵的房屋往往表现出与避风资产相反的行为。当疫情期间不确定性激增时，像纽约、洛杉矶和芝加哥等大城市顶层住宅的价格实际上下降了。这些昂贵的房产对恐惧产生了负面反应，表明它们不是避难所，而是经济冲击的受害者。然而，对于更实惠的房屋来说，情况却大不相同。在许多州，低价房屋在不确定性袭来时，其价值上升或保持稳定，表现得完全像一个避风港。这在加利福尼亚州和佛罗里达州等人口稠密州的底层住宅中尤为明显，这些房屋的价格在危机期间显著增加。

处于中间地带的中层住宅则讲述了一个随时间变化的故事。在疫情高峰期，大多数州的这些平均水平住宅也充当了避风港，其价格对不确定性做出积极反应。这表明，随着疫情的蔓延及随后的结束，普通家庭住宅成为了一个稳定的场所。然而，这种安全性并非绝对。当研究人员在分析中加入其他主要经济因素（如股市回报、收入增长和利率）时，一些中层住宅的情况发生了变化。在几个人口稠密的州，一旦考虑到这些其他力量，中层住宅的保护效应就消失了，这表明普通住宅的安全性是脆弱的，且依赖于更广泛的经济背景。在城市中，模式更为清晰：大多数大都市区的中层住宅即使在考虑其他经济变量后仍保持为避风港，而同一城市的顶层和底层住宅则通常不是。

研究还强调，住房市场在平静时期和危机时期的反应并不相同。当经济处于动荡时，恐惧与房价之间的联系要强得多。在正常时期，不确定性对房价的影响微乎其微或可以忽略不计。但一旦危机爆发，市场就会变得高度敏感，不同类型房屋之间的差异也会变得鲜明。例如，低价房屋对不确定性的积极反应在危机阶段更具持续性，可以持续数年，而在正常时期，这种反应是短暂的。这表明，房屋作为安全资产的角色并非固定特征，而是一种在世界陷入困境时才显现出来的动态特征。

最终，这项研究为美国住房市场描绘了一幅细致入微的图景。它表明，关于“房地产总是稳妥选择”的旧经验法则需要结合具体细节进行更新。大城市中最昂贵的房屋并不是避风港；它们容易受到经济恐惧的影响。然而，许多州的实惠型住宅确实证明了自己是可靠的盾牌。城市的平均水平住宅也守住了阵地，但其安全性取决于其他经济因素。研究结果意味着，对于投资者和房主而言，房产作为对抗不确定性保护手段的价值，不仅取决于建筑本身，还取决于其价格点、地理位置以及它所经历的特定经济风暴的性质。疫情不仅摇晃了经济，它还揭示了住房市场的不同部分在面对恐惧时有着根本不同的反应方式——有些在挑战面前崛起，而另一些则在压力下坠落。