Investigations into the safe-haven status of local housing assets in the Covid-19 crisis
यह अध्ययन प्रकट करता है कि आवास बाजारों पर कोविड-19 अनिश्चितता का प्रभाव चरण-निर्भर है और परिसंपत्ति स्तर एवं स्थान के अनुसार भिन्न होता है, जिसमें विशिष्ट शॉक स्थितियों के तहत कुछ राज्यों में शीर्ष-स्तरीय घरों, अधिक आबादी वाले राज्यों में मध्यम-स्तरीय घरों, और प्रमुख एमएसए (MSAs) में निचले-स्तरीय घरों में सेफ-हेवन (सुरक्षित आश्रय) की विशेषताएं प्रदर्शित होती हैं।
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जब लोग आर्थिक तूफान के दौरान अपने पैसे के लिए एक "सुरक्षित आश्रय" (सेफ हेवन) के बारे में सोचते हैं, तो वे आमतौर पर सोने, सरकारी बॉन्ड या शायद एक स्थिर मुद्रा की कल्पना करते हैं। वे शायद ही कभी एक घर के बारे में सोचते हैं। फिर भी, दशकों से अर्थशास्त्री इस बात पर बहस कर रहे हैं कि क्या रियल एस्टेट निवेशकों को अर्थव्यवस्था के हिलने पर सुरक्षा प्रदान कर सकता है। मूल विचार सरल है: जब बाजार में डर व्याप्त होता है, तो क्या घरों की कीमतें स्थिर रहती हैं या वास्तव में बढ़ती हैं, जो अराजकता के विरुद्ध एक ढाल का काम करती हैं? यह प्रश्न विशेष रूप से वैश्विक महामारी के दौरान अत्यंत महत्वपूर्ण हो गया, एक ऐसा समय जब भविष्य के बारे में अनिश्चितता केवल पृष्ठभूमि का शोर नहीं बल्कि एक कान फोड़ देने वाली गर्जना थी। शोधकर्ता लंबे समय से जानते हैं कि आर्थिक नीति अनिश्चितता—अनिश्चितता का वह रूप जो बदलते सरकारी नियमों और समाचारों की सुर्खियों से पैदा होता है—वित्तीय बाजारों को हिला सकती है। लेकिन हाल तक, यह स्पष्ट नहीं था कि इस विशिष्ट प्रकार का डर संयुक्त राज्य अमेरिका के विभिन्न हिस्सों में अलग-अलग प्रकार के घरों को कैसे प्रभावित करता है, और क्या महामारी ने पिछले संकटों की तुलना में खेल के नियम बदल दिए थे।
एक शोधकर्ता ने इस क्षेत्र का मानचित्र तैयार करने के उद्देश्य से, वर्ष 2000 से लेकर 2023 के अंत तक देश भर के आवास बाजारों का अध्ययन किया। उन्होंने पड़ोस को देखने के दो अलग-अलग तरीकों पर ध्यान केंद्रित किया: राज्य के आधार पर, जो एक विस्तृत क्षेत्र को कवर करता है, और मेट्रोपॉलिटन सांख्यिकीय क्षेत्र (मेट्रोपॉलिटन स्टैटिस्टिकल एरिया) के आधार पर, जो विशिष्ट शहरों और उनके आसपास के उपनगरों पर ज़ूम करता है। महत्वपूर्ण रूप से, उन्होंने सभी घरों को एक समान नहीं माना। इसके बजाय, उन्होंने घरों को उनके मूल्य के आधार पर तीन समूहों में विभाजित किया: सबसे महंगे "टॉप-टियर" घर, औसत "मिड-टियर" घर, और अधिक किफायती "बॉटम-टियर" घर। अनिश्चितता के उछाल के जवाब में इन विभिन्न समूहों की कीमतों के उतार-चढ़ाव को ट्रैक करके, शोधकर्ता यह देख सके कि क्या कुछ प्रकार के घर एक शरणस्थल के रूप में कार्य करते हैं या अन्य बिखर जाते हैं। उन्होंने एक परिष्कृत सांख्यिकीय उपकरण का उपयोग किया जिसने उन्हें यह देखने की अनुमति दी कि भय और आवास की कीमतों के बीच का संबंध समय के साथ कैसे बदलता है, जिससे शांत अवधि और संकट के समय (जैसे 2008 का वित्तीय पतन और महामारी के वर्ष) के बीच अंतर स्पष्ट हो सके।
डेटा ने जो पहली बात उजागर की, वह यह थी कि महामारी के दौरान अनिश्चितता कितनी तीव्र थी। शोधकर्ता ने आर्थिक नीति अनिश्चितता की अस्थिरता को मापा और पाया कि 2020 से 2022 की अवधि के दौरान आया झटका 2007 से 2009 के आवास संकट के दौरान देखे गए झटके से तीन गुना बड़ा था। पिछले संकट में, अनिश्चितता 20 और 40 के स्तर के बीच उतार-चढ़ाव कर रही थी, लेकिन महामारी के दौरान, यह लगभग 150 के शिखर तक पहुंच गई। इसने इस बात की पुष्टि की कि महामारी का युग एक अद्वितीय उथल-पुथल वाला समय था, जहाँ सरकार आगे क्या करेगी, इस बात का डर किसी भी हालिया आर्थिक मंदी की तुलना में कहीं अधिक स्पष्ट था। अनिश्चितता के इस विशाल उछाल ने शेष अध्ययन के लिए एक पृष्ठभूमि के रूप में कार्य किया, जिसने यह परीक्षण किया कि क्या आवास बाजार का कोई भी हिस्सा इस शक्तिशाली लहर का सामना कर सकता है।
शोधकर्ता को जो पता चला वह यह था कि यह पूरी तरह से इस पर निर्भर करता है कि आप कहाँ रहते हैं और आपके पास किस प्रकार का घर है। यह विचार कि सभी रियल एस्टेट एक सुरक्षित आश्रय है, गलत साबित हुआ। वास्तव में, बड़े शहरों के सबसे महंगे घरों ने अक्सर एक सुरक्षित संपत्ति के विपरीत व्यवहार किया। जब महामारी के दौरान अनिश्चितता बढ़ी, तो न्यूयॉर्क, लॉस एंजिल्स और शिकागो जैसे प्रमुख शहरों के टॉप-टियर घरों की कीमतें वास्तव में गिर गईं। इन महंगी संपत्तियों ने डर के प्रति नकारात्मक प्रतिक्रिया दी, जिससे पता चलता है कि वे शरणस्थल नहीं बल्कि आर्थिक झटके की शिकार थीं। हालांकि, कहानी अधिक किफायती घरों के लिए अलग थी। कई राज्यों में, कम कीमत वाले घरों के मूल्यों में अनिश्चितता के समय वृद्धि देखी गई या वे स्थिर रहे, और वे बिल्कुल एक सुरक्षित आश्रय की तरह व्यवहार करते दिखे। यह विशेष रूप से कैलिफोर्निया और फ्लोरिडा जैसे घनी आबादी वाले राज्यों में बॉटम-टियर घरों के लिए सच था, जहाँ संकट के दौरान कीमतों में उल्लेखनीय वृद्धि हुई।
मध्यम मार्ग, या मिड-टियर घरों ने एक ऐसी कहानी बताई जो समय के साथ बदलती रही। महामारी के चरम के दौरान, अधिकांश राज्यों में ये औसत घर भी एक सुरक्षित आश्रय के रूप रूप में उभरे, जिनकी कीमतों ने अनिश्चितता के प्रति सकारात्मक प्रतिक्रिया दी। यह सुझाव देता है कि जैसे-जैसे महामारी जारी रही और फिर समाप्त होने लगी, औसत पारिवारिक घर स्थिरता का स्थान बन गया। हालाँकि, यह सुरक्षा पूर्ण नहीं थी। जब शोधकर्ता ने अपने विश्लेषण में अन्य प्रमुख आर्थिक कारकों को शामिल किया—जैसे शेयर बाजार का रिटर्न, आय वृद्धि और ब्याज दरें—तो कुछ मिड-टियर घरों के लिए तस्वीर बदल गई। कई घनी आबादी वाले राज्यों में, इन अन्य शक्तियों पर विचार करने के बाद सुरक्षात्मक प्रभाव गायब हो गया, जो यह दर्शाता है कि औसत घर की सुरक्षा नाजुक थी और व्यापक आर्थिक संदर्भ पर निर्भर थी। शहरों में, पैटर्न अधिक स्पष्ट था: अधिकांश प्रमुख मेट्रोपॉलिटन क्षेत्रों में मिड-टियर घर तब भी एक सुरक्षित आश्रय बने रहे जब अन्य आर्थिक चरों को ध्यान में रखा गया, जबकि उन्हीं शहरों के टॉप-टियर और बॉटम-टियर घरों ने ऐसा नहीं किया।
अध्ययन ने यह भी रेखांकित किया कि आवास बाजार शांत समय की तुलना में संकट के समय अलग तरह से प्रतिक्रिया करता है। भय और घर की कीमतों के बीच का संबंध तब बहुत मजबूत था जब अर्थव्यवस्था उथल-पुथल के दौर से गुजर रही थी। सामान्य अवधियों के दौरान, अनिश्चितता का घर की कीमतों पर कमजोर या नगण्य प्रभाव था। लेकिन जैसे ही कोई संकट आया, बाजार अत्यधिक संवेदनशील हो गया, और घरों के प्रकारों के बीच के अंतर स्पष्ट हो गए। उदाहरण के लिए, अनिश्चितता के प्रति निचले स्तर के घरों की सकारात्मक प्रतिक्रिया संकट के चरणों के दौरान बहुत अधिक बनी रही, जो वर्षों तक चली, जबकि सामान्य समय में, यह प्रतिक्रिया क्षणिक थी। यह सुझाव देता है कि एक घर की सुरक्षित संपत्ति के रूप में भूमिका एक निश्चित विशेषता नहीं है, बल्कि एक गतिशील विशेषता है जो विशेष रूप से तब उभरती है जब दुनिया मुसीबत में होती है।
अंततः, शोध महामारी के दौरान अमेरिकी आवास बाजार की एक सूक्ष्म तस्वीर पेश करता है। यह सुझाव देता है कि पुराना नियम—कि रियल एस्टेट हमेशा एक सुरक्षित दांव है—को विशिष्ट विवरणों के साथ अपडेट करने की आवश्यकता है। बड़े शहरों के सबसे महंगे घर सुरक्षित आश्रय नहीं हैं; वे आर्थिक भय के प्रति संवेदनशील हैं। हालांकि, कई राज्यों के किफायती घर एक विश्वसनीय ढाल साबित हुए। शहरों के औसत घरों ने भी अपनी स्थिति बनाए रखी, लेकिन उनकी सुरक्षा अन्य आर्थिक कारकों पर आधारित थी। निष्कर्षों का तात्पर्य यह है कि निवेशकों और घर मालिकों के लिए, अनिश्चितता के विरुद्ध सुरक्षा के रूप में संपत्ति का मूल्य केवल उस इमारत के बारे में नहीं है, बल्कि इसकी कीमत, इसके स्थान और उस विशिष्ट आर्थिक तूफान के बारे में है जिसका वह सामना कर रही है। महामारी ने न केवल अर्थव्यवस्था को हिलाया; इसने यह भी प्रकट किया कि आवास बाजार के विभिन्न हिस्से डर के प्रति मौलिक रूप से भिन्न तरीकों से प्रतिक्रिया करते हैं, जिनमें से कुछ चुनौती का सामना करने के लिए ऊपर उठते हैं और कुछ नीचे गिर जाते हैं।
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