Investigations into the safe-haven status of local housing assets in the Covid-19 crisis

사람들이 경제적 폭풍 속에서 돈을 지킬 수 있는 '안전한 피난처'를 생각할 때, 대개 금, 국채, 혹은 안정적인 통화를 떠올리곤 합니다. 그들은 집을 떠올리는 경우는 드뭅니다. 하지만 수십 년 동안 경제학자들은 경제가 흔들릴 때 부동산이 투자자를 보호할 수 있는지에 대해 논쟁해 왔습니다. 핵심 아이디어는 간단합니다. 시장에 공포가 엄습할 때, 주택 가격은 안정적으로 유지되거나 심지어 상승하여 혼란에 맞서는 방패 역할을 할 수 있는가 하는 점입니다. 이 질문은 글로벌 팬데믹 기간 동안 특히 시급한 문제가 되었습니다. 당시 미래에 대한 불확실성은 단순한 배경 소음이 아니라 귀를 찢는 듯한 굉음이었기 때문입니다. 연구자들은 경제 정책 불확실성, 즉 정부의 규칙 변화와 뉴스 헤드라인이 만들어내는 불안감이 금융 시장을 뒤흔들 수 있다는 사실을 오래전부터 알고 있었습니다. 그러나 최근까지도 이러한 특정한 종류의 공포가 미국의 서로 다른 지역과 서로 다른 유형의 주택에 어떻게 영향을 미치는지, 그리고 팬데믹이 이전의 위기들과 비교했을 때 게임의 규칙을 바꾸었는지 여부는 불분명했습니다.

한 연구자가 2000년부터 2023년 말까지의 전국 주택 시장을 조사하며 이 영역을 지도화하기 위해 나섰습니다. 연구자는 광범위한 지역을 포괄하는 주(state) 단위와 특정 도시 및 그 주변 교외 지역을 세밀하게 들여다보는 대도시 통계 구역(MSA) 단위라는 두 가지 뚜렷한 방식으로 지역을 살펴보았습니다. 결정적으로, 연구자는 모든 집을 동일하게 취급하지 않았습니다. 대신 가치에 따라 주택을 세 그룹으로 분류했습니다. 가장 비싼 '상위 계층(top-tier)' 주택, 평균적인 '중위 계층(mid-tier)' 주택, 그리고 더 저렴한 '하위 계층(bottom-tier)' 주택입니다. 이 서로 다른 그룹의 가격이 불확실성의 급증에 어떻게 반응하여 움직이는지를 추적함으로써, 연구자는 특정 유형의 주택이 피난처 역할을 하는지 아니면 무너지는지를 확인할 수 있었습니다. 연구자는 평온한 시기와 2008년 금융 위기 및 팬데믹 시기와 같은 위기 상황을 구분하여, 공포와 주택 가격 사이의 관계가 시간이 흐름에 따라 어떻게 변하는지 관찰할 수 있는 정교한 통계 도구를 사용했습니다.

데이터가 처음 밝혀낸 것은 팬데믹 기간 동안 불확실성이 얼마나 강렬했는가 하는 점이었습니다. 연구자는 경제 정책 불확실성의 변동성을 측정하였고, 2020년부터 2022년 사이의 충격이 2007년부터 2009년 사이의 주택 위기 당시 나타난 충격보다 3배나 더 컸다는 것을 발견했습니다. 이전의 위기에서 불확실성은 20에서 40 사이의 수준에서 변동했지만, 팬데믹 기간에는 약 150이라는 정점까지 치솟았습니다. 이는 팬데믹 시대가 정부가 다음에 무엇을 할지에 대한 공포가 최근의 그 어떤 경제 침체기보다 훨씬 더 두드러졌던, 유례없이 격동적인 시기였음을 확인시켜 주었습니다. 이 거대한 불확실성의 급증은 나머지 연구의 배경이 되었으며, 주택 시장의 어떤 부분이 이러한 강력한 파도를 견뎌낼 수 있는지를 시험하는 무대가 되었습니다.

연구 결과 드러난 사실은, 그 답이 당신이 어디에 사는지, 그리고 어떤 종류의 집을 소유하고 있는지에 따라 전적으로 달라진다는 것이었습니다. 모든 부동산이 안전한 피난처라는 생각은 틀린 것으로 밝혀졌습니다. 실제로 대도시의 가장 비싼 주택들은 안전 자산이 마땅히 보여줘야 할 모습과는 정반대로 행동했습니다. 팬데믹 기간 중 불확실성이 급증했을 때, 뉴욕, 로스앤젤레스, 시카고와 같은 주요 도시의 상위 계층 주택 가격은 실제로 하락했습니다. 이 값비싼 부동산들은 공포에 부정적으로 반응했으며, 이는 이들이 피난처가 아니라 경제적 충격의 희생자였음을 시사합니다. 그러나 더 저렴한 주택들의 이야기는 달랐습니다. 많은 주에서 저가형 주택들은 불확실성이 닥쳤을 때 가치가 상승하거나 안정적으로 유지되었으며, 이는 정확히 안전한 피난처처럼 행동했습니다. 이는 특히 캘리포니아와 플로리다 같은 인구 밀집도가 높은 주에서 하위 계층 주택의 가격이 위기 동안 크게 상승했다는 점에서 두드러졌습니다.

중간 지점인 중위 계층 주택은 시간에 따라 변화하는 이야기를 들려주었습니다. 팬데믹이 한창 진행되는 동안 대부분의 주에서 이 평균적인 주택들 또한 불확실성에 긍정적으로 반응하며 안전한 피난처 역할을 했습니다. 이는 팬데믹이 기승을 부리고 마무리되어 갈 무렵, 평균적인 가족의 집이 안정의 장소가 되었음을 시사합니다. 그러나 이 안전함은 절대적인 것이 아니었습니다. 연구자가 주식 시장 수익률, 소득 성장, 이자율과 같은 다른 주요 경제 요인들을 분석에 추가하자, 일부 중위 계층 주택의 모습이 바뀌었습니다. 몇몇 인구 밀집도가 높은 주에서는 이러한 다른 힘들을 고려했을 때 보호 효과가 사라졌는데, 이는 평균적인 주택의 안전성이 취약하며 광범ness한 경제적 맥락에 의존하고 있음을 나타냅니다. 도시의 경우 패턴이 더 명확했습니다: 대부분의 주요 대도시 구역 내 중위 계층 주택은 다른 경제 변수들을 고려하더라도 안전한 피난처로 남았지만, 동일한 도시의 상위 계층 및 하위 계층 주택들은 일반적으로 그렇지 못했습니다.

또한 이 연구는 주택 시장이 평온한 시기와 위기 시기에 서로 다르게 반응한다는 점을 강조했습니다. 공포와 주택 가격 사이의 연결 고리는 경제가 혼란에 빠졌을 때 훨씬 더 강력했습니다. 정상적인 시기에는 불확실성이 주택 가격에 미치는 영향이 미미하거나 무시할 만한 수준이었습니다. 하지만 일단 위기가 닥치면 시장은 매우 민감해졌으며, 주택 유형 간의 차이는 극명해졌습니다. 예를 들어, 저가형 주택의 불확실성에 대한 긍정적 반응은 위기 단계 동안 수년간 지속될 만큼 훨씬 더 끈질겼던 반면, 정상적인 시기에는 그 반응이 일시적이었습니다. 이는 집이 안전 자산으로서 갖는 역할이 고정된 특성이 아니라, 세상이 어려울 때 특별히 나타나는 역동적인 특성임을 시사합니다.

궁극적으로, 이 연구는 팬데믹 기간 동안의 미국 주택 시장에 대해 미묘하고 정교한 그림을 그려냅니다. 이는 부동산은 항상 안전한 선택이라는 기존의 경험칙을 구체적인 세부 사항을 통해 업데이트해야 함을 시사합니다. 대도시의 가장 비싼 집들은 안전한 피한처가 아니라 경제적 공포에 취약합니다. 그러나 많은 주의 저렴한 주택들은 신뢰할 수 있는 방패 역할을 했습니다. 도시의 평균적인 주택들도 입지를 지켰지만, 그 안전함은 다른 경제적 요인들에 조건부적이었습니다. 이 연구 결과는 투자자와 주택 소유자들에게, 자산으로서의 부동산 가치는 단순히 건물 자체에 달려 있는 것이 아니라, 그 가격대, 위치, 그리고 그것이 맞닥뜨린 경제적 폭풍의 구체적인 성격에 달려 있다는 점을 시사합니다. 팬데믹은 단순히 경제를 흔든 것이 아니라, 주택 시장의 서로 다른 부분들이 공포에 근본적으로 다른 방식으로 반응한다는 사실을 드러냈습니다. 어떤 것들은 도전에 맞서 솟아오르고, 어떤 것들은 떨어져 나갔습니다.