Investigations into the safe-haven status of local housing assets in the Covid-19 crisis

Cuando la gente piensa en un "refugio seguro" para su dinero durante una tormenta, suele imaginar el oro, los bonos gubernamentales o quizás una moneda estable. Rara vez piensan en una casa. Sin embargo, durante décadas, los economistas han debatido si los bienes raíces pueden proteger a los inversores cuando la economía se sacude. La idea central es simple: cuando el miedo se apodera del mercado, ¿el precio de las viviendas se mantiene estable o incluso aumenta, actuando como un escudo contra el caos? Esta pregunta se volvió especialmente urgente durante la pandemia global, un momento en que la incertidumbre sobre el futuro no era solo un ruido de fondo, sino un rugido ensordecedor. Los investigadores saben desde hace tiempo que la incertidumbre de la política económica —esencialmente, la ansiedad creada por los cambios en las reglas gubernamentales y los titulares de noticias— puede sacudir los mercados financieros. Pero hasta hace poco, no estaba claro cómo este tipo específico de miedo afectaba a diferentes tipos de viviendas en diferentes partes de los Estados Unidos, y si la pandemia cambió las reglas del juego en comparación con crisis anteriores.

Un investigador se propuso mapear este territorio, observando los mercados de vivienda en todo el país desde el año 2000 hasta finales de 2023. Se centró en dos formas distintas de observar un vecindario: por estado, que cubre una región amplia, y por área estadística metropolitana, que se acerca a ciudades específicas y sus suburbos circundantes. Crucialmente, no trató todas las casas como si fueran iguales. En su lugar, clasificó las viviendas en tres grupos según su valor: las más caras de "nivel superior", las promedio de "nivel medio" y las más económicas de "nivel inferior". Al rastrear cómo se movían los precios de estos diferentes grupos en respuesta a los picos de incertidumbre económica, el investigador pudo ver si ciertos tipos de casas actuaban como un refugio mientras otras se desmoronaban. Utilizó una herramienta estadística sofisticada que le permitió observar cómo la relación entre el miedo y los precios de la vivienda cambiaba con el tiempo, distinguiendo entre períodos de calma y tiempos de crisis, como el colapso financiero de 2008 y los años de la pandemia.

Lo primero que reveló los datos fue cuán intensa fue la incertidumbre durante la pandemia. El investigador midió la volatilidad de la incertidumbre de la política económica y encontró que el choque durante el período de 2020 a 2022 fue tres veces mayor que el choque visto durante la crisis de la vivienda de 2007 a 2009. En la crisis anterior, la incertidumbre fluctuaba entre niveles de 20 y 40, pero durante la pandemia, aumentó repentinamente hasta alcanzar un pico de alrededor de 150. Esto confirmó que la era de la pandemia fue un tiempo excepcionalmente turbulento, donde el miedo a lo que el gobierno pudiera hacer a continuación fue mucho más pronunciado que en cualquier otra recesión económica reciente. Este enorme aumento de la incertidumbre sirvió como telón de fondo para el resto del estudio, probando si alguna parte del mercado inmobiliario podía resistir una ola tan poderosa.

Lo que el investigador descubrió fue que la respuesta dependía enteramente de dónde vivías y qué tipo de casa poseías. La idea de que todos los bienes raíces son un refugio seguro resultó ser falsa. De hecho, las casas más caras en las ciudades más grandes a menudo hicieron lo contrario de lo que debería hacer un activo seguro. Cuando la incertidumbre se disparó durante la pandemia, los precios de las viviendas de nivel superior en ciudades importantes como Nueva York, Los Ángeles y Chicago en realidad cayeron. Estas propiedades costosas reaccionaron negativamente al miedo, sugiriendo que no eran un refugio, sino una víctima del choque económico. Sin embargo, la historia fue diferente para las viviendas más económicas. En muchos estados, las casas de menor precio vieron cómo sus valores subían o se mantenían estables cuando la incertidumbre golpeaba, comportándose exactamente como un refugio seguro. Esto fue particularmente cierto para las viviendas de nivel inferior en estados poblados como California y Florida, donde los precios aumentaron significativamente durante la crisis.

El punto medio, o las viviendas de nivel medio, contó una historia que cambió con el tiempo. Durante el apogeo de la pandemia, estas casas promedio en la mayoría de los estados también actuaron como un refugio seguro, con sus precios respondiendo positivamente a la incertidumbre. Esto sugiere que, a medida que la pandemia arreciaba y luego comenzaba a concluir, la casa familiar promedio se convirtió en un lugar de estabilidad. Sin embargo, esta seguridad no fue absoluta. Cuando el investigador añadió otros factores económicos importantes a su análisis —como los rendimientos del mercado de valores, el crecimiento de los ingresos y las tasas de interés— la imagen cambió para algunas de estas viviendas de nivel medio. En varios estados poblados, el efecto protector desapareció una vez que se consideraron estas otras fuerzas, indicando que la seguridad de la casa promedio era frágil y dependía del contexto económico más amplio. En las ciudades, el patrón fue más claro: las viviendas de nivel medio en la mayoría de las grandes áreas metropolitanas siguieron siendo un refugio seguro incluso cuando se tomaron en cuenta otras variables económicas, mientras que las viviendas de nivel superior y de nivel inferior en esas mismas ciudades generalmente no lo fueron.

El estudio también destacó que el mercado de la vivienda no reacciona de la misma manera en tiempos de calma que en tiempos de crisis. La conexión entre el miedo y los precios de la vivienda fue mucho más fuerte cuando la economía estaba en medio de la agitación. Durante los períodos normales, la incertidumbre tenía un efecto débil o insignificante en los precios de las viviendas. Pero una vez que golpeaba una crisis, el mercado se volvía altamente sensible, y las diferencias entre los tipos de viviendas se volvían marcadas. Por ejemplo, la respuesta positiva de las viviendas de menor precio a la incertidumbre fue mucho más persistente durante las fases de crisis, durando años, mientras que en tiempos normales, la reacción era fugaz. Esto sugiere que el papel de una casa como activo seguro no es un rasgo fijo, sino uno dinámico que emerge específicamente cuando el mundo está en problemas.

En última instancia, la investigación dibuja un panorama matizado del mercado de la vivienda estadounidense durante la pandemia. Sugiere que la vieja regla general —que los bienes raíces son siempre una apuesta segura— necesita actualizarse con detalles específicos. Las casas más caras en las ciudades más grandes no son refugios seguros; son vulnerables al miedo económico. Las viviendas asequibles en muchos estados, sin embargo, demostraron ser un escudo confiable. Las casas promedio en las ciudades también mantuvieron su posición, pero su seguridad era condicional a otros factores económicos. Los hallazgos implican que para los inversores y propietarios, el valor de una propiedad como protección contra la incertidumbre no se trata solo del edificio en sí, sino de su punto de precio, su ubicación y la naturaleza específica de la tormenta económica que está atravesando. La pandemia no solo sacudió la economía; reveló que diferentes partes del mercado de la vivienda reaccionan al miedo de maneras fundamentalmente distintas, con algunas elevándose para enfrentar el desafío y otras cayendo.