Investigations into the safe-haven status of local housing assets in the Covid-19 crisis

Quando le persone pensano a un "rifugio sicuro" per i loro soldi durante una tempesta, immaginano solitamente l'oro, i titoli di stato o forse una valuta stabile. Raramente pensano a una casa. Eppure, per decenni, gli economisti hanno dibattuto se il settore immobiliare possa proteggere gli investitori quando l'economia trema. L'idea centrale è semplice: quando la paura afferra il mercato, il prezzo delle case rimane stabile o addirittura sale, agendo come uno scudo contro il caos? Questa domanda è diventata particolarmente urgente durante la pandemia globale, un periodo in cui l'incertezza sul futuro non era solo un rumore di fondo, ma un ruggito assordante. I ricercatori sanno da tempo che l'incertezza della politica economica — essenzialmente l'ansia creata dai cambiamenti nelle regole governative e dalle notizie dei titoli di testa — può scuotere i mercati finanziari. Ma fino a tempi recenti, non era chiaro come questo tipo specifico di paura influenzasse diversi tipi di case in diverse parti degli Stati Uniti, e se la pandemia avesse cambiato le regole del gioco rispetto alle crisi precedenti.

Un ricercatore si è proposto di mappare questo territorio, esaminando i mercati immobiliari in tutto il paese dal 2000 alla fine del 2023. Si è concentrato su due modi distinti di osservare un quartiere: per stato, che copre una regione ampia, e per area statistica metropolitana, che si concentra su città specifiche e sui relativi sobborghi. Fondamentalmente, non ha trattato tutte le case allo stesso modo. Al contrario, ha suddiviso le case in tre gruppi in base al loro valore: le case più costose di "fascia alta", quelle medie di "fascia media" e quelle più accessibili di "fascia bassa". Tracciando come i prezzi di questi diversi gruppi si muovevano in risposta ai picchi di incertezza economica, il ricercatore poteva vedere se certi tipi di case agivano come un rifugio mentre altri crollavano. Ha utilizzato uno strumento statistico sofisticato che gli ha permesso di osservare come la relazione tra paura e prezzi delle case cambiasse nel tempo, distinguendo tra periodi di calma e momenti di crisi, come il collasso finanziario del 2008 e gli anni della pandemia.

La prima cosa che i dati hanno rivelato è stata quanto fosse intensa l'incertezza durante la pandemia. Il ricercatore ha misurato la volatilità dell'incertezza della politica economica e ha scoperto che lo shock durante il periodo 2020-2022 è stato tre volte superiore allo shock osservato durante la crisi immobiliare del 2007-2009. Nella crisi precedente, l'incertezza oscillava tra livelli di 20 e 40, ma durante la pandemia è salita a un picco di circa 150. Ciò ha confermato che l'era della pandemia è stata un periodo unicamente turbolento, in cui la paura di ciò che il governo avrebbe potuto fare dopo era molto più pronunciata rispetto a qualsiasi recente contrazione economica. Questo massiccio aumento dell'incertezza ha fatto da sfondo al resto dello studio, testando se parte del mercato immobiliare potesse resistere a un'ondata così potente.

Ciò che il ricercatore ha scoperto è che la risposta dipendeva interamente da dove vivevi e dal tipo di casa che possedevi. L'idea che tutto il settore immobiliare sia un rifugio sicuro si è rivelata falsa. Infatti, le case più costose nelle grandi città spesso hanno fatto l'esatto opposto di ciò che dovrebbe fare un bene sicuro. Quando l'incertezza è aumentata durante la pandemia, i prezzi delle case di fascia alta nelle grandi città come New York, Los Los Angeles e Chicago sono effettivamente scesi. Queste proprietà costose hanno reagito negativamente alla paura, suggerendo che non fossero un rifugio, ma piuttosto una vittima dello shock economico. Tuttavia, la storia era diversa per le case più accessibili. In molti stati, le case a basso prezzo hanno visto il proprio valore salire o mantenersi stabile quando l'incertezza ha colpito, comportandosi esattamente come un rifugio sicuro. Questo è stato particolarmente vero per le case di fascia bassa in stati popolosi come la California e la Florida, dove i prezzi sono aumentati significamente durante la crisi.

La via di mezzo, o le case di fascia media, ha raccontato una storia che è cambiata nel tempo. Durante l'apice della pandemia, anche queste case medie nella maggior parte degli stati hanno agito come un rifugio sicuro, con i loro prezzi che rispondevano positivamente all'incertezza. Ciò suggerisce che, mentre la pandemia infuriava e poi iniziava a concludersi, la casa della famiglia media è diventata un luogo di stabilità. Tuttavia, questa sicurezza non era assoluta. Quando il ricercatore ha inserito altri fattori economici rilevanti nella sua analisi — come i rendimenti del mercato azionario, la crescita del reddito e i tassi di interesse — il quadro è cambiato per alcune di queste case di fascia media. In diversi stati popolosi, l'effetto protettivo è scomparso una volta considerate queste altre forze, indicando che la sicurezza della casa media era fragile e dipendente dal contesto economico più ampio. Nelle città, il modello era più chiaro: le case di fascia media nella maggior parte delle grandi aree metropolitane sono rimaste un rifugio sicuro anche quando sono state prese in considerazione altre variabili economiche, mentre le case di fascia alta e di fascia bassa nelle stesse città generalmente non lo sono state.

Lo studio ha anche evidenziato che il mercato immobiliare non reagisce allo stesso modo nei periodi di calma rispetto a quelli di crisi. La connessione tra paura e prezzi delle case era molto più forte quando l'economia era in tumulto. Durante i periodi normali, l'incertezza aveva un effetto debole o trascurabile sui prezzi delle case. Ma una volta colpita una crisi, il mercato diventava altamente sensibile, e le differenze tra i tipi di case diventavano nette. Ad esempio, la risposta positiva delle case a basso prezzo all'incertezza è stata molto più persistente durante le fasi di crisi, durando anni, mentre nei periodi normali la reazione era fugace. Ciò suggerisce che il ruolo di una casa come bene sicuro non è un tratto fisso, ma un tratto dinamico che emerge specificamente quando il mondo è in difficoltà.

In definitiva, la ricerca dipinge un quadro sfumato del mercato immobiliare americano durante la pandemia. Suggerisce che la vecchia regola empirica — ovvero che il settore immobiliare sia sempre una scommessa sicura — debba essere aggiornata con dettagli specifici. Le case più costose nelle grandi città non sono rifugi sicuri; sono vulnerabili alla paura economica. Le case accessibili in molti stati, tuttavia, si sono dimostrate uno scudo affidabile. Anche le case medie nelle città hanno mantenuto la loro posizione, ma la loro sicurezza era condizionata da altri fattori economici. Le scoperte implicano che, per investitori e proprietari, il valore di una proprietà come protezione contro l'incertezza non dipende solo dall'edificio in sé, ma anche dal suo prezzo, dalla sua posizione e dalla natura specifica della tempesta economica che sta affrontando. La pandemia non ha solo scosso l'economia; ha rivelato che diverse parti del mercato immobiliare reagiscono alla paura in modi fondamentalmente differenti, con alcune che si ergono per affrontare la sfida e altre che cadono.