Investigations into the safe-haven status of local housing assets in the Covid-19 crisis

Wenn Menschen an einen „sicheren Hafen“ für ihr Geld während eines Sturms denken, stellen sie sich meist Gold, Staatsanleihen oder vielleicht eine stabile Währung vor. Sie denken selten an ein Haus. Doch seit Jahrzehnten debattieren Ökonomen darüber, ob Immobilien Anleger schützen können, wenn die Wirtschaft erschüttert wird. Der Kern der Idee ist einfach: Wenn Angst den Markt ergreift, hält der Preis von Häusern dann stabil oder steigt er sogar an und fungiert so als Schutzschild gegen das Chaos? Diese Frage wurde besonders während der globalen Pandemie dringlich – einer Zeit, in der die Ungewissheit über die Zukunft nicht nur Hintergrundrauschen war, sondern ein ohrenbetäubendes Brüllen. Forscher wissen schon lange, dass wirtschaftliche Politikunsicherheit – im Wesentlichen die Angst, die durch wechselnde Regierungsregeln und Schlagzeilen entsteht – die Finanzmärkte erschüttern kann. Aber bis vor kurzem war unklar, wie diese spezifische Art der Angst verschiedene Arten von Häusern in verschiedenen Teilen der Vereinigten Staaten beeinflusste und ob die Pandemie die Spielregeln im Vergleich zu früheren Krisen verändert hatte.

Ein Forscher setzte sich daran, dieses Territorium zu kartografieren, indem er die Immobilienmärkte im ganzen Land vom Jahr 2000 bis zum Ende des Jahres 2023 untersuchte. Er konzentrierte sich auf zwei unterschiedliche Arten, eine Nachbarschaft zu betrachten: nach Bundesstaaten, was eine breite Region abdeckt, und nach statistischen Metropolregionen, was den Blick auf spezifische Städte und deren umliegende Vororte verengt. Entscheidend war, dass er nicht alle Häuser als gleich behandelte. Stattdessen sortierte er die Häuser in drei Gruppen basierend auf ihrem Wert ein: die teuersten „Top-Tier“-Häuser, die durchschnittlichen „Mid-Tier“-Häuser und die erschwinglicheren „Bottom-Tier“-Häuser. Indem er verfolgte, wie sich die Preise dieser verschiedenen Gruppen als Reaktion auf Spitzenwerte der wirtschaftlichen Unsicherheit bewegten, konnte der Forscher sehen, ob bestimmte Arten von Häusern als Zufluchtsort dienten oder ob sie untergingen. Er verwendete ein ausgeklügeltes statistisches Werkzeug, das es ihm ermöglichte, zu beobachten, wie sich die Beziehung zwischen Angst und Hauspreisen im Laufe der Zeit veränderte, wobei er zwischen ruhigen Zeiten und Krisenzeiten, wie dem Zusammenbruch des Finanzsystems 2008 und den Pandemiejahren, unterschied.

Das Erste, was die Daten enthüllten, war, wie intensiv die Unsicherheit während der Pandemie war. Der Forscher maß die Volatilität der wirtschaftlichen Politikunsicherheit und stellte fest, dass der Schock im Zeitraum von 2020 bis 2022 dreimal größer war als der Schock während der Immobilienkrise von 2007 bis 2009. In der früheren Krise schwankte die Unsicherheit auf einem Niveau zwischen 20 und 40, aber während der Pandemie schoss sie auf einen Spitzenwert von etwa 150 hoch. Dies bestätigte, dass die Pandemieära eine einzigartig turbulente Zeit war, in der die Angst davor, was die Regierung als Nächstes tun könnte, weitafter ausgeprägt war als in jedem anderen jüngeren wirtschaftlichen Abschwung. Dieser massive Anstieg der Unsicherheit bildete die Kulisse für den Rest der Studie und testete, ob irgendein Teil des Immobilienmarktes einer solch mächtigen Welle standhalten konnte.

Was der Forscher herausfand, war, dass die Antwort vollständig davon abhing, wo man lebte und welche Art von Haus man besaß. Die Idee, dass alle Immobilien ein sicherer Hafen seien, erwies sich als falsch. Tatsächlich taten die teuersten Häuser in den größten Städten oft das Gegenteil dessen, was ein sicheres Asset tun sollte. Als die Unsicherheit während der Pandemie anstieg, fielen die Preise der Top-Tier-Häuser in Großstädten wie New York, Los Angeles und Chicago tatsächlich. Diese teuren Immobilien reagierten negativ auf die Angst, was darauf hindeutete, dass sie kein Zufluchtsort, sondern ein Opfer des wirtschaftlichen Schocks waren. Die Geschichte war jedoch bei den erschwinglicheren Häusern eine andere. In vielen Bundesstaaten sahen die preisgünstigeren Häuser ihre Werte steigen oder stabil bleiben, wenn die Unsicherheit zuschlug, und verhielten sich genau wie ein sicherer Hafen. Dies galt insbesondere für Bottom-Tier-Häuser in bevölkerungsreichen Bundesstaaten wie Kalifornien und Florida, wo die Preise während der Krise signifikant anstiegen.

Der Mittelweg, oder die Mid-Tier-Häuser, erzählte eine Geschichte, die sich im Laufe der Zeit verschob. Während der Hochphase der Pandemie fungierten diese durchschnittlichen Häuser in den meisten Bundesstaaten ebenfalls als sicherer Hafen, wobei ihre Preise positiv auf die Unsicherheit reagierten. Dies deutet darauf hin, dass das durchschnittliche Familienhaus mit dem Fortschreiten und dem Abschluss der Pandemie zu einem Ort der Stabilität wurde. Diese Sicherheit war jedoch nicht absolut. Als der Forscher andere wichtige wirtschaftliche Faktoren in seine Analyse einbezog – wie etwa Aktienmarktrenditen, Einkommenswachstum und Zinssätze – änderte sich das Bild für einige dieser Mid-Tier-Häuser. In mehreren bevölkerungsreichen Bundesstaaten verschwand der Schutzeffekt, sobald diese anderen Kräfte berücksichtigt wurden, was darauf hindeutete, dass die Sicherheit des durchschnittlichen Hauses fragil und abhängig vom breiteren wirtschaftlichen Kontext war. In den Städten war das Muster klarer: Mid-Tier-Häuser in den meisten großen Metropolregionen blieben selbst dann ein sicherer Hafen, wenn andere wirtschaftliche Variablen berücksichtigt wurden, während die Top-Tier- und Bottom-Tier-Häuser in denselben Städten dies im Allgemeinen nicht taten.

Die Studie hob auch hervor, dass der Immobilienmarkt in ruhigen Zeiten nicht auf dieselbe Weise reagiert wie in einer Krise. Die Verbindung zwischen Angst und Hauspreisen war viel stärker, wenn die Wirtschaft in Aufruhr war. In normalen Zeiten hatte die Unsicherheit einen schwachen oder vernachlässigbaren Effekt auf die Hauspreise. Doch sobald eine Krise ausbrach, wurde der Markt hochempfindlich, und die Unterschiede zwischen den Arten von Häusern wurden eklatant. Beispielsweise war die positive Reaktion der günstigeren Häuser auf die Unsicherheit während der Krisenphasen viel beständiger und hielt über Jahre an, während die Reaktion in normalen Zeiten flüchtig war. Dies deutet darauf hin, dass die Rolle eines Hauses als sicheres Asset kein feststehendes Merkmal ist, sondern eine dynamische Eigenschaft, die speziell dann zum Vorschein kommt, wenn die Welt in Schwierigkeiten steckt.

Letztendlich zeichnet die Forschung ein nuanciertes Bild des amerikanischen Immobilienmarktes während der Pandemie. Sie legt nahe, dass die alte Faustregel – dass Immobilien immer eine sichere Wette sind – mit spezifischen Details aktualisiert werden muss. Die teuersten Häuser in den größten Städten sind keine sicheren Häfen; sie sind anfällig für wirtschaftliche Angst. Die erschwinglichen Häuser in vielen Bundesstaaten erwiesen sich jedoch als zuverlässiger Schutzschild. Die durchschnittlichen Häuser in den Städten hielten ebenfalls stand, aber ihre Sicherheit war konditional auf andere wirtschaftliche Faktoren. Die Ergebnisse implizieren, dass für Investoren und Hausbesitzer der Wert einer Immobilie als Schutz gegen Unsicherheit nicht nur von dem Gebäude selbst abhängt, sondern von seinem Preispunkt, seinem Standort und der spezifischen Natur des wirtschaftlichen Sturms, dem er trotzt. Die Pandemie hat nicht nur die Wirtschaft erschüttert; sie hat offengelegt, dass verschiedene Teile des Immobilienmarktes auf Angst auf grundlegend unterschiedliche Weise reagieren – wobei einige aufspringen, um der Herausforderung zu begegnen, während andere zurückfallen.