Investigations into the safe-haven status of local housing assets in the Covid-19 crisis

人々が嵐の間の資金の「安全な避難所（セーフ・ヘイブン）」を考えるとき、通常は金や国債、あるいは安定した通貨などを想像します。住宅について考えることはめったにありません。しかし、数十年にわたり、経済が揺れ動く際に不動産が投資家を保護できるかどうかについて、経済学者の間で議論が続いてきました。その核心となる考え方は単純です。市場に恐怖が蔓口する際、住宅価格は安定を保つのか、あるいは上昇さえして混沌に対する盾として機能するのでしょうか。この問いは、将来への不透明さが単なる背景音ではなく、耳を聾するほどの轟音となったパンデミックの時期に、特に切実なものとなりました。研究者たちは、経済政策の不確実性（本質的には、政府のルールの変化やニュースの見出しによって生じる不安）が金融市場を動揺させ得ることを古くから知っていました。しかし、最近まで、この特定の種類の恐怖が、米国の異なる地域における異なる種類の住宅にどのように影響を与えるのか、そしてパンデミックが過去の危機と比較してゲームのルールを変えたのかどうかは不明でした。

ある研究者が、2000年から2023年末までの米国の住宅市場を調査し、この領域をマッピングすることに着手しました。彼らは、広範な地域をカバーする「州」単位と、特定の都市とその周辺の郊外をズームアップした「都市統計地域（MSA）」単位という、2つの異なる視点で近隣地域を捉えました。決定的なのは、彼らがすべての家を同じものとして扱わなかったことです。代わりに、彼らは価値に基づいて住宅を3つのグループに分類しました。最も高価な「トップティア（最上層）」、平均的な「ミッドティア（中層）」、そしてより手頃な「ボトムティア（下層）」です。これら異なるグループの価格が、経済的不確実性の急増に対してどのように動いたかを追跡することで、研究者は、ある種の住宅が避難所として機能する一方で、他の住宅が崩壊してしまうのかどうかを見極めることができました。彼らは、恐怖と住宅価格の関係が時間の経過とともにどのように変化するかを観察できる高度な統計ツールを使用し、平穏な時期と、2008年の金融崩壊やパンデミックのような危機の時期を区別しました。

データが最初に明らかにしたのは、パンデミック中の不確実性がどれほど激しかったかということでした。研究者が経済政策の不確実性の変動を測定したところ、2020年から2022年の期間におけるショックは、2007年から2009年の住宅危機で見られたショックの3倍であったことが分かりました。以前の危機では、不確実性は20から40のレベルの間で変動していましたが、パンデミック中には約150というピークに達しました。これは、パンデミック時代が、政府が次に何をすべきかという恐怖が、近年のいかなる経済低迷期よりもはるかに顕著であった、比類のない激動の時期であったことを裏付けています。この巨大な不確実性の急増は、研究の背景となり、住宅市場のどの部分がこのような強力な波に耐えうるのかを検証する場となりました。

研究者が発見したのは、答えはどこに住んでいるか、そしてどのような種類の家を所有しているかに完全に依存するということでした。「すべての不動産は安全な避難所である」という考えは、事実とは異なることが判明しました。実際、大都市にある最も高価な住宅は、安全資産がすべきこととは正反対の動きをすることがよくありました。パンデミック中に不確実性が高まった際、ニューヨーク、ロサンゼルス、シカゴといった大都市のトップティアの住宅価格は、実際に下落しました。これらの高価な物件は恐怖に対して否定的に反応しており、避難所ではなく、むしろ経済的ショックの犠牲者であったことを示唆しています。しかし、物語はより手頃な価格の住宅については異なっていました。多くの州において、低価格の住宅は不確実性が襲った際に価値が上昇または維持され、まさに安全な避難所のように振る舞いました。これは、カリフォルニアやフロリダのような人口の多い州のボトムティアの住宅において特に顕著であり、危機の間に価格が大幅に上昇しました。

中間層、すなわちミッドティアの住宅は、時間の経過とともに変化する物語を伝えていました。パンデミックの最盛期において、ほとんどの州のこれら平均的な住宅も、不確実性にポジティブに反応し、安全な避難所として機能しました。これは、パンデミックが猛威を振るい、そして終結に向かうにつれて、平均的な家族向けの住宅が安定の場となったことを示唆しています。しかし、この安全性は絶対的なものではありませんでした。研究者が、株式市場の収益、所得成長、金利といった他の主要な経済要因を分析に加えると、これらミッドティアの住宅の一部については状況が変わりました。いくつかの人口の多い州では、これらの他の力が考慮されると、保護効果が消失したことから、平均的な住宅の安全性は脆弱であり、より広い経済的文脈に依存していることが示されました。都市部ではパターンがより明確でした。主要な都市圏のほとんどのミッドティアの住宅は、他の経済変数が考慮された場合でも安全な避難所であり続けましたが、同じ都市内のトップティアおよびボトムティアの住宅は概してそうではありませんでした。

また、本研究は、住宅市場が平穏な時期と危機の時期で異なる反応を示すことも強調しました。恐怖と住宅価格の結びつきは、経済が混乱しているときの方がはるかに強固でした。通常の期間中、不確実性は住宅価格に対して弱く、あるいは無視できる程度の影響しか与えませんでした。しかし、一度危機が訪れると、市場は非常に敏感になり、住宅の種類による違いが鮮明になりました。例えば、低価格の住宅が不確実性に対して示したポジティブな反応は、危機の局面においては数年間にわたって持続しましたが、通常の時期にはその反応は一時的なものでした。これは、家が安全な資産としての役割を持つことは固定された特性ではなく、世界が困難に直面したときに特異的に現れる動的な特性であることを示唆しています。

結局のところ、この研究はパンデミック期間中のアメリカの住宅市場について、微細なニュアンスを含んだ全体像を描き出しています。それは、「不動産は常に安全な賭けである」という古い経験則は、具体的な詳細を持って更新される必要があることを示唆しています。大都市にある最も高価な住宅は安全な避難所ではなく、経済的な恐怖に対して脆弱です。しかし、多くの州における手頃な価格の住宅は、信頼できる盾であることを証明しました。都市部の平均的な住宅も持ちこなしを見せましたが、その安全性は他の経済的要因に条件付けられていました。これらの知見は、投資家や住宅所有者にとって、プロパティ（物件）の防衛手段としての価値は、建物そのものだけでなく、その価格帯、立地、そしてそれが直面している経済的な嵐の具体的な性質によって決まることを示唆しています。パンデミックは単に経済を揺さぶっただけでなく、住宅市場の異なる部分が、恐怖に対して根本的に異なる方法で反応することを明らかにしたのです。ある部分は困難に立ち向かって上昇し、ある部分は脱落していくという形で。