Investigations into the safe-haven status of local housing assets in the Covid-19 crisis

Quando as pessoas pensam em um "porto seguro" para o seu dinheiro durante uma tempestade, geralmente imaginam ouro, títulos do governo ou talvez uma moeda estável. Elas raramente pensam em uma casa. No entanto, por décadas, economistas debatem se o setor imobiliário pode proteger os investidores quando a economia estremece. A ideia central é simples: quando o medo domina o mercado, o preço das casas mantém-se estável ou até sobe, agindo como um escudo contra o caos? Esta questão tornou-se especialmente urgente durante a pandemia global, um tempo em que a incerteza sobre o futuro não era apenas um ruído de fundo, mas um rugido ensurdecedor. Pesquisadores sabem há muito tempo que a incerteza da política econômica — essencialmente a ansiedade criada por mudanças nas regras governamentais e manchetes de notícias — pode abalar os mercados financeiros. Mas, até recentemente, não estava claro como esse tipo específico de medo afetava diferentes tipos de casas em diferentes partes dos Estados Unidos, e se a pandemia mudou as regras do jogo em comparação com crises anteriores.

Um pesquisador propôs-se a mapear este território, observando os mercados imobiliários em todo o país de 2000 até o final de 2023. Ele focou em duas formas distintas de observar um bairro: por estado, que cobre uma região ampla, e por área estatística metropolitana, que dá um zoom em cidades específicas e seus subúrbos circundantes. Crucialmente, ele não tratou todas as casas como iguais. Em vez disso, classificou as casas em três grupos baseados em seu valor: as mais caras "de nível superior" (top-tier), as médias "de nível médio" (mid-tier) e as mais acessíveis "de nível inferior" (bottom-tier). Ao rastrear como os preços desses diferentes grupos se moviam em resposta a picos de incerteza econômica, o pesquisador pôde ver se certos tipos de casas agiam como um refúgio enquanto outros desmoronavam. Ele utilizou uma ferramenta estatística sofisticada que permitiu observar como a relação entre o medo e os preços das casas mudava ao longo do tempo, distinguindo entre períodos de calma e tempos de crise, como o colapso financeiro de 2008 e os anos da pandemia.

A primeira coisa que os dados revelaram foi o quão intensa foi a incerteza durante a pandemia. O pesquisador mediu a volatilidade da incerteza da política econômica e descobriu que o choque durante o período de 2020 a 2022 foi três vezes maior do que o choque observado durante a crise imobiliária de 2007 a 2009. Na crise anterior, a incerteza flutuava entre níveis de 20 e 40, mas durante a pandemia, ela saltou para um pico de cerca de 150. Isso confirmou que a era da pandemia foi um tempo excepcionalmente turbulento, onde o medo do que o governo poderia fazer a seguir era muito mais pronunciado do que em qualquer outra queda econômica recente. Este enorme pico de incerteza serviu como pano de fundo para o restante do estudo, testando se qualquer parte do mercado imobiliário conseguiria resistir a uma onda tão poderosa.

O que o pesquisador descobriu foi que a resposta dependia inteiramente de onde você vivia e de que tipo de casa possuía. A ideia de que todo o setor imobiliário é um porto seguro revelou-se falsa. De fato, as casas mais caras nas maiores cidades muitas vezes fizeram o oposto do que um ativo seguro deveria fazer. Quando a incerteza disparou durante a pandemia, os preços das casas de nível superior em grandes cidades como Nova York, Los Angeles e Chicago na verdade caíram. Essas propriedades caras reagiram negativamente ao medo, sugerindo que não eram um refúgio, mas sim uma vítima do choque econômico. No entanto, a história foi diferente para as casas mais acessíveis. Em muitos estados, as casas de menor preço viram seus valores subirem ou manterem-se estáveis quando a incerteza atingiu, comportando-se exatamente como um porto seguro. Isso foi particularmente verdadeiro para as casas de nível inferior em estados populosos como Califórnia e Flórida, onde os preços aumentaram significativamente durante a crise.

O meio-termo, ou as casas de nível médio, contou uma história que mudou ao longo do tempo. Durante o auge da pandemia, essas casas médias na maioria dos estados também atuaram como um porto seguro, com seus preços respondendo positivamente à incerteza. Isso sugere que, conforme a pandemia rugia e depois começava a se concluir, a casa da família média tornou-se um lugar de estabilidade. No entanto, essa segurança não era absoluta. Quando o pesquisador adicionou outros fatores econômicos importantes à sua análise — como retornos do mercado de ações, crescimento da renda e taxas de juros — a imagem mudou para algumas dessas casas de nível médio. Em vários estados populosos, o efeito protetor desapareceu uma vez que essas outras forças foram consideradas, indicando que a segurança da casa média era frágil e dependente do contexto econômico mais amplo. Nas cidades, o padrão era mais claro: as casas de nível médio na maioria das grandes áreas metropolitanas permaneceram um porto seguro mesmo quando outras variáveis econômicas foram levadas em conta, enquanto as casas de nível superior e de nível inferior nessas mesmas cidades, em geral, não o foram.

O estudo também destacou que o mercado imobiliário não reage da mesma forma em tempos de calma como em tempos de crise. A conexão entre o medo e os preços das casas era muito mais forte quando a economia estava em tumulto. Durante períodos normais, a incerteza tinha um efeito fraco ou negligenciável nos preços das casas. Mas assim que uma crise ocorria, o mercado tornava-se altamente sensível, e as diferenças entre os tipos de casas tornavam-se nítidas. Por exemplo, a resposta positiva das casas de menor preço à incerteza foi muito mais persistente durante as fases de crise, durando anos, enquanto em tempos normais, a reação era passageira. Isso sugere que o papel de uma casa como um ativo seguro não é um traço fixo, mas sim um traço dinâmico que emerge especificamente quando o mundo está em dificuldades.

Em última análise, a pesquisa pinta um quadro matizado do mercado imobiliário americano durante a pandemia. Ela sugere que a antiga regra prática — de que o setor imobiliário é sempre uma aposta segura — precisa ser atualizada com detalhes específicos. As casas mais caras nas maiores cidades não são portos seguros; elas são vulneráveis ao medo econômico. As casas acessíveis em muitos estados, no entanto, provaram ser um escudo confiável. As casas médias nas cidades também mantiveram sua posição, mas sua segurança era condicional a outros fatores econômicos. As descobertas implicam que, para investidores e proprietários, o valor de uma propriedade como proteção contra a incerteza não depende apenas do edifício em si, mas do seu preço, da sua localização e da natureza específica da tempestade econômica que ela está enfrentando. A pandemia não apenas abalou a economia; ela revelou que diferentes partes do mercado imobiliário reagem ao medo de maneiras fundamentalmente diferentes, com algumas subindo para enfrentar o desafio e outras caindo.