Investigations into the safe-haven status of local housing assets in the Covid-19 crisis

Lorsque les gens pensent à un « refuge sûr » pour leur argent pendant une tempête, ils imaginent généralement l'or, les obligations d'État ou peut-être une monnaie stable. Ils pensent rarement à une maison. Pourtant, depuis des décennies, les économistes débattent de la question de savoir si l'immobilier peut protéger les investisseurs lorsque l'économie est ébranlée. L'idée centrale est simple : quand la peur s'empare du marché, le prix des logements reste-t-il stable ou augmente-t-il même, agissant comme un bouclier contre le chaos ? Cette question est devenue particulièrement urgente pendant la pandémie mondiale, une époque où l'incertitude face à l'avenir n'était pas seulement un bruit de fond, mais un rugissement assourdissant. Les chercheurs savent depuis longtemps que l'incertitude de la politique économique — essentiellement l'anxiété créée par les changements de règles gouvernementales et les gros titres de l'actualité — peut ébranler les marchés financiers. Mais jusqu'à récemment, il n'était pas clair comment ce type spécifique de peur affectait différents types de maisons dans différentes parties des États-Unis, et si la pandémie avait changé les règles du jeu par rapport aux crises précédentes.

Un chercheur s'est donné pour mission de cartographier ce territoire, en observant les marchés immobiliers à travers le pays de l'an 2000 jusqu'à la fin de 2023. Il s'est concentré sur deux manières distinctes d'observer un quartier : par État, qui couvre une large région, et par zone de statistique métropolitaine, qui zoome sur des villes spécifiques et leurs banlieues environnantes. Crucialement, il n'a pas traité toutes les maisons de la même manière. Au lieu de cela, il a classé les habitations en trois groupes basés sur leur valeur : les maisons les plus chères de « haut niveau », les maisons moyennes de « niveau intermédiaire », et les maisons plus abordables de « bas niveau ». En suivant la façon dont les prix de ces différents groupes réagissaient aux pics d'incertitude économique, le chercheur pouvait voir si certains types de maisons servaient de refuge tandis que d'autres s'effondraient. Il a utilisé un outil statistique sophistiqué qui lui a permis d'observer comment la relation entre la peur et les prix de l'immobilier changeait au fil du temps, distinguant les périodes de calme des périodes de crise, telles que l'effondrement financier de 2008 et les années de pandémie.

La première chose que les données ont révélée est l'intensité de l'incertitude pendant la pandémie. Le chercheur a mesuré la volatilité de l'incertitude de la politique économique et a constaté que le choc durant la période 2020-2022 était trois fois plus important que le choc observé lors de la crise immobilière de 2007-2009. Lors de la crise précédente, l'incertitude fluctuait entre des niveaux de 20 et 40, mais pendant la pandémie, elle a bondi pour atteindre un sommet d'environ 150. Cela a confirmé que l'ère de la pandémie était une période de turbulence unique, où la peur de ce que le gouvernement pourrait faire ensuite était bien plus prononcée que lors de tout autre ralentissement économique récent. Ce pic massif d'incertitude a servi de toile de fond au reste de l'étude, testant si une partie quelconque du marché immobilier pouvait résister à une vague aussi puissante.

Ce que le chercheur a découvert, c'est que la réponse dépendait entièrement de l'endroit où vous viviez et du type de maison que vous possédiez. L'idée que tout l'immobilier soit un refuge sûr s'est avérée fausse. En fait, les maisons les plus chères dans les plus grandes villes ont souvent fait le contraire de ce qu'un actif sûr devrait faire. Lorsque l'incertitude a grimpé pendant la pandémie, les prix des maisons de haut niveau dans les grandes villes comme New York, Los Angeles et Chicago ont en réalité chuté. Ces propriétés coûteuses ont réagi négativement à la peur, suggérant qu'elles n'étaient pas un refuge mais plutôt une victime du choc économique. Cependant, l'histoire était différente pour les maisons plus abordables. Dans de nombreux États, les maisons à bas prix ont vu leur valeur augmenter ou rester stable lorsque l'incertitude frappait, se comportant exactement comme un refuge sûr. Cela était particulièrement vrai pour les maisons de bas niveau dans des États peuplés comme la Californie et la Floride, où les prix ont augmenté de manière significative pendant la crise.

Le terrain intermédiaire, ou les maisons de niveau intermédiaire, a raconté une histoire qui a évolué avec le temps. Pendant le paroxysme de la pandémie, ces maisons moyennes dans la plupart des États ont également agi comme un refuge sûr, leurs prix répondant positivement à l'incertitude. Cela suggère qu'au fur et à mesure que la pandémie faisait rage puis commençait à s'atténuer, la maison familiale moyenne est devenue un lieu de stabilité. Cependant, cette sécurité n'était pas absolue. Lorsque le chercheur a ajouté d'autres facteurs économiques majeurs dans son analyse — tels que les rendements boursiers, la croissance des revenus et les taux d'intérêt — le tableau a changé pour certaines de ces maisons de niveau intermédiaire. Dans plusieurs États peuplés, l'effet protecteur a disparu une fois ces autres forces prises en compte, indiquant que la sécurité de la maison moyenne était fragile et dépendante du contexte économique plus large. Dans les villes, le schéma était plus clair : les maisons de niveau intermédiaire dans la plupart des grandes zones métropolitaines sont restées un refuge sûr même lorsque d'autres variables économiques étaient prises en compte, tandis que les maisons de haut niveau et de bas niveau dans ces mêmes villes ne l'étaient généralement pas.

L'étude a également souligné que le marché immobilier ne réagit pas de la même manière en période de calme qu'en période de crise. Le lien entre la peur et les prix de l'immobilier était beaucoup plus fort lorsque l'économie était en plein tumulte. Pendant les périodes normales, l'incertitude avait un effet faible ou négligeable sur les prix des maisons. Mais dès qu'une crise survenait, le marché devenait très sensible, et les différences entre les types de maisons devenaient flagrantes. Par exemple, la réponse positive des maisons à bas prix à l'incertitude était beaucoup plus persistante pendant les phases de crise, durant des années, alors qu'en période normale, la réaction était éphémère. Cela suggère que le rôle d'une maison en tant qu'actif sûr n'est pas un trait fixe mais un trait dynamique qui émerge spécifiquement lorsque le monde est en difficulté.

En fin de compte, la recherche brosse un tableau nuancé du marché immobilier américain pendant la pandémie. Elle suggère que l'ancienne règle empirique — selon laquelle l'immobilier est toujours un pari sûr — doit être mise à jour avec des détails spécifiques. Les maisons les plus chères dans les plus grandes villes ne sont pas des refuges sûrs ; elles sont vulnérables à la peur économique. Les maisons abordables dans de nombreux États, cependant, se sont révélées être un bouclier fiable. Les maisons moyennes dans les villes ont également maintenu leur position, mais leur sécurité était conditionnelle à d'autres facteurs économiques. Les conclusions impliquent que pour les investisseurs et les propriétaires, la valeur d'une propriété en tant que protection contre l'incertitude ne dépend pas seulement du bâtiment lui-même, mais de son prix, de son emplacement et de la nature spécifique de la tempête économique qu'elle traverse. La pandémie n'a pas seulement ébranlé l'économie ; elle a révélé que différentes parties du marché immobilier réagissent à la peur de manières fondamentalement différentes, certaines s'élevant pour relever le défi tandis que d'autres s'effondrent.