Platform urbanism across scales: Mapping Airbnb, urban renewal and street corridors in Lisbon
Questo studio analizza la relazione spaziale tra gli annunci di Airbnb e i permessi di riqualificazione urbana a Lisbona su molteplici scale, dimostrando che, sebbene entrambi i processi si concentrino nel centro città, l'analisi basata sulle reti rivela distinti corridoi a livello stradale e una sequenza temporale che differiscono dai più ampi modelli planari.
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Le città sono organismi viventi che respirano attraverso le loro strade, ma negli ultimi anni una nuova sorta di pressione ha iniziato a rimodellare il loro modo di funzionare. In molte città storiche europee, due forze potenti si sono congiunte negli stessi quartieri: la rapida crescita degli affitti a breve termine, dove le case vengono inserite su piattaforme digitali per i turisti, e la ristrutturazione fisica degli edifici antichi, spesso finanziata da investimenti privati e incentivi pubblici. Mentre gli urbanisti e i residenti si preoccupavano da tempo che queste due tendenze potessero alimentarsi a vicenda per espellere i residenti permanenti, la natura esatta di questa relazione era rimasta sfumata. Si trattava di un semplice caso in cui ogni nuovo edificio ristrutturato diventava una casa vacanze? O la realtà era più complessa, con diverse strade e isolati che reagivano in modi unici? Comprendere questa dinamica è cruciale perché gli strumenti utilizzati per gestirla — leggi sulla zonizzazione, regole di ispezione e protezioni abitative — spesso si basano su ampi confini di quartiere che potrebbero ignorare le strade specifiche dove avviene l'azione reale.
Un ricercatore dell'Iscte – Instituto Universitário de Lisboa ha cercato di mappare questa geografia invisibile nella città di Lisbona. Raccogliendo dati su quasi 32.000 annunci attivi su Airbnb e oltre 6.300 permessi ufficiali per ristrutturazioni edilizie tra il 2015 e il 2019, lo studio ha creato un quadro dettagliato di dove questi due processi stavano avvenendo. Il ricercatore non si è limitato a contare quanti annunci o permessi esistessero in un'area generale; ha invece utilizzato due diversi modi di osservare la mappa. Il primo metodo trattava la città come una superficie piatta, smussando i dati per mostrare ampi "hotspot" di attività. Il secondo metodo, che offriva una visione più nitida, trattava la città come una rete di linee connesse, costringendo i dati a seguire i percorsi effettivi delle strade e degli incroci. Questo approccio ha permesso al ricercatore di vedere non solo dove la pressione fosse alta, ma esattamente quali corridoi e incroci la stessero guidando.
I risultati hanno rivelato che, sebbene sia gli annunci di Airbnb che le ristrutturazioni edilizie fossero effettivamente concentrati nel centro storico di Lisbona, non occupavano sempre lo stesso terreno. Osservata da lontano, la città appariva come una grande zona unificata di intensa attività nei suoi distretti meridionali e centrali. Tuttavia, quando l'analisi si è avvicinata per seguire la rete stradale, il quadro si è frammentato in schemi distinti. In alcune aree, come il distretto di Baixa-Chiado e l'Avenida da Liberdade, le due forze si muovevano all'unisono, con ristrutturazioni e affitti a breve termine che delineavano gli stessi isolati connessi. In altri quartieri, come Bairro Alto e Misericórdia, le due erano vicine di casa ma non del tutto sovrapposte; le ristrutturazioni potevano trovarsi in una strada, mentre la più alta concentrazione di affitti turistici era nella strada parallela proprio accanto ad essa.
Lo studio ha anche scoperto aree in cui una forza dominava chiaramente l'altra. Nelle colline ripide e storiche di Castelo e Alfama, la presenza di affitti a breve termine era travolgente, superando di gran lunga il numero di permessi edilizi recenti. Al contrario, in diversi quartieri residenziali come Alvalade, la città ha visto un'ondata di ristrutturazioni edilizie che non si è immediatamente tradotta in un aumento degli annunci turistici. Ciò ha suggerito che, sebbene la ristrutturazione renda un edificio più attraente per il turismo, non garantisce automaticamente che l'edificio diventi una casa vacanze. Anche il tempismo era importante; i dati hanno mostrato che in alcuni luoghi un'ondata di ristrutturazioni era seguita, un anno o due dopo, da un aumento degli annunci, ma questa sequenza non era una regola applicabile all'intera città.
Il ricercatore ha testato la resilienza di questi schemi osservando cosa accadeva quando la pandemia ha colpito e il turismo si è improvvisamente fermato. Anche quando migliaia di annunci sono scomparsi durante il lockdown, la geografia sottostante non è svanita. Quando l'attività ha ricominciato a fluire, è tornata negli stessi corridoi e incroci che erano stati frenetici prima, anziché diffondersi in nuove aree. Ciò ha indicato che la struttura spaziale dell'economia del turismo della città era profondamente radicata nel suo layout fisico e nella sua rete stradale, non solo in condizioni di mercato temporanee. Lo studio ha anche confermato che questi risultati rimanevano validi anche guardando i registri ufficiali di registrazione del governo o ponderando i dati in base al prezzo dell'affitto, suggerendo che i modelli fossero reali e non solo un artefatto del modo in cui i dati sono stati raccolti.
In definitiva, il lavoro dimostra che il modo in cui misuriamo una città cambia ciò che vediamo. Una visione ampia, a livello di quartiere, potrebbe suggerire che un intero distretto sia sotto una pressione uniforme, ma una visione a livello stradale rivela che la pressione è in realtà organizzata lungo percorsi e incroci specifici. Per i funzionari cittadini, questo significa che le regolamentazioni basate su rapporti generali di quartiere potrebbero mancare le strade specifiche dove l'applicazione delle norme è più necessaria o dove il rischio di spostamento è più alto. Lo studio non sostiene che la ristrutturazione causi il turismo, né prova che uno porti sempre all'altro. Invece, fornisce una mappa chiara e ripetibile che mostra dove queste due forze si incontrano ripetutamente, dove restano separate e come si organizzano lungo le stesse strade che definiscono la vita quotidiana della città. Questo livello di dettaglio offre un nuovo modo per governare il cambiamento urbano, passando da assunzioni generali ad azioni mirate basate sul flusso reale della città.
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