Platform urbanism across scales: Mapping Airbnb, urban renewal and street corridors in Lisbon
Cette étude analyse la relation spatiale entre les annonces Airbnb et les permis de rénovation urbaine à Lisbonne à travers plusieurs échelles, démontrant que bien que ces deux processus se concentrent dans le centre de la ville, l'analyse basée sur les réseaux révèle des corridors de rue et un séquençage temporel distincts qui diffèrent des modèles planaires plus larges.
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Les villes sont des organismes vivants qui respirent à travers leurs rues, mais ces dernières années, une nouvelle forme de pression a commencé à remodeler leur fonctionnement. Dans de nombreuses villes historiques européennes, deux forces puissantes convergent sur les mêmes quartiers : la croissance rapide des locations de courte durée, où les logements sont répertoriés sur des plateformes numériques pour les touristes, et la rénovation physique de vieux bâtiments, souvent financée par l'investissement privé et les incitations publiques. Si les urbanistes et les résidents craignent depuis longtemps que ces deux tendances ne s'alimentent mutuellement pour évincer les résidents permanents, la nature exacte de cette relation est restée floue. S'agit-il d'un simple cas où chaque nouveau bâtiment rénové devient une résidence de vacances ? Ou la réalité est-elle plus complexe, avec différentes rues et blocs réagissant de manières uniques ? Comprendre cette dynamique est crucial car les outils utilisés pour la gérer — lois de zonage, règles d'inspection et protections du logement — reposent souvent sur des limites de quartiers larges qui pourraient manquer les rues spécifiques où l'action réelle se déroule.
Un chercheur de l'Iscte – Instituto Universitário de Lisboa s'est donné pour mission de cartographier cette géographie invisible dans la ville de Lisbonne. En rassemblant des données sur près de 32 000 annonces Airbnb actives et plus de 6 300 permis officiels de rénovation de bâtiments entre 2015 et 2019, l'étude a créé un portrait détaillé de l'endroit où ces deux processus se produisaient. Le chercheur ne s'est pas contenté de compter combien de listes ou de permis existaient dans une zone générale ; il a plutôt utilisé deux manières différentes d'observer la carte. La première méthode traitait la ville comme une surface plane, lissant les données pour montrer de larges « points chauds » d'activité. La seconde méthode, offrant une vue plus nette, traitait la ville comme un réseau de lignes connectées, forçant les données à suivre les chemins réels des rues et des intersections. Cette approche a permis au chercheur de voir non seulement où la pression était élevée, mais aussi exactement quels corridors et carrefours la généraient.
Les résultats ont révélé que, bien que les annonces Airbnb et les rénovations de bâtiments soient toutes deux concentrées dans le centre historique de Lisbonne, elles n'occupaient pas toujours le même terrain. Observée de loin, la ville semblait présenter une seule grande zone unifiée d'activité intense dans ses districts sud et central. Cependant, lorsque l'analyse s'est rapprochée pour suivre le réseau de rues, le tableau s'est fragmenté en motifs distincts. Dans certains secteurs, comme le quartier de Baixa-Chiado et l'Avenida da Liberdade, les deux forces progressaient de concert, les rénovations et les locations de courte durée bordant les mêmes blocs connectés. Dans d'autres quartiers, tels que Bairro Alto et Misericórdia, les deux étaient voisins proches sans être tout à fait superposés ; les rénovations pouvaient se trouver dans une rue tandis que la plus forte concentration de locations touristiques se trouvait dans la rue parallèle juste à côté.
L'étude a également mis en évidence des zones où une force dominait clairement l'autre. Dans les collines historiques et escarpées de Castelo et d'Alfama, la présence de locations de courte durée était écrasante, dépassant de loin le nombre de permis de construction récents. À l'inverse, dans plusieurs zones résidentielles comme Alvalade, la ville a connu une vague de rénovations de bâtiments qui ne s'est pas immédiatement traduite par une explosion des annonces touristiques. Cela suggérait que si la rénovation rend un bâtiment plus attractif pour le tourisme, elle ne garantit pas automatiquement que le bâtiment deviendra une location de vacances. Le moment comptait également ; les données ont montré que dans certains endroits, une vague de rénovations était suivie un an ou deux plus tard par une augmentation des annonces, mais cette séquence n'était pas une règle applicable à l'ensemble de la ville.
Le chercheur a testé la résilience de ces modèles en observant ce qui s'est passé lorsque la pandémie a frappé et que le tourisme s'est soudainement arrêté. Même lorsque des milliers d'annonces ont disparu pendant le confinement, la géographie sous-jacente n'a pas disparu. Lorsque l'activité a commencé à revenir, elle a reflué vers les mêmes corridors et carrefours centraux qui étaient occupés auparavant, plutôt que de se propager vers de nouvelles zones. Cela indiquait que la structure spatiale de l'économie touristique de la ville était profondément ancrée dans son aménagement physique et son réseau de rues, et non simplement dans des conditions de marché temporaires. L'étude a également confirmé que ces conclusions restaient vraies même en examinant les registres officiels d'enregistrement gouvernementaux ou en pondérant les données par le prix de la location, suggérant que les modèles étaient réels et non un simple artefact de la collecte des données.
En fin de compte, ce travail démontre que la manière dont nous mesurons une ville change ce que nous voyons. Une vue large, au niveau du quartier, peut suggérer qu'un district entier subit une pression uniforme, mais une vue au niveau de la rue révèle que la pression est en réalité organisée le long de routes et d'intersections spécifiques. Pour les responsables municipaux, cela signifie que les réglementations basées sur des ratios généraux de quartier pourraient manquer les rues spécifiques où l'application des règles est le plus nécessaire ou là où le risque de déplacement est le plus élevé. L'étude ne prétend pas que la rénovation cause le tourisme, ni qu'elle prouve que l'une mène systématiquement à l'autre. Elle fournit plutôt une carte claire et reproductible montrant où ces deux forces se rencontrent de façon répétée, où elles restent séparées, et comment elles sont organisées le long des rues mêmes qui définissent la vie quotidienne de la ville. Ce niveau de détail offre une nouvelle façon de gouverner le changement urbain, passant de suppositions générales à des actions ciblées basées sur le flux réel de la ville.
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