Platform urbanism across scales: Mapping Airbnb, urban renewal and street corridors in Lisbon
Este estudo analisa a relação espacial entre os alojamentos de Airbnb e as licenças de renovação urbana em Lisboa em múltiplas escalas, demonstrando que, embora ambos os processos se concentrem no centro da cidade, a análise baseada em redes revela corredores distintos ao nível da rua e um sequenciamento temporal que diferem dos padrões planares mais amplos.
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As cidades são organismos vivos que respiram através das suas ruas, mas nos últimos anos, um novo tipo de pressão começou a remodelar a sua forma de funcionar. Em muitas cidades históricas europeias, duas forças poderosas têm convergido nos mesmos bairros: o crescimento rápido do alojamento local de curta duração, onde as casas são listadas em plataformas digitais para turistas, e a renovação física de edifícios antigos, frequentemente financiada por investimento privado e incentivos públicos. Embora os urbanistas e os residentes se preocupem há muito tempo com o facto de estas duas tendências poderem estar a alimentar-se mutuamente para expulsar os residentes permanentes, a natureza exata desta relação tem permanecido vaga. Será um caso simples de cada edifício renovado se tornar uma casa de férias? Ou será que a realidade é mais complexa, com diferentes ruas e quarteirões a reagirem de formas únicas? Compreender esta dinâmica é crucial porque as ferramentas utilizadas para a gerir — leis de zoneamento, regras de inspeção e proteções habitacionais — dependem frequentemente de limites de bairro amplos que podem ignorar as ruas específicas onde a verdadeira ação está a acontecer.
Um investigador do Iscte – Instituto Universitário de Lisboa propôs-se mapear esta geografia invisível na cidade de Lisboa. Ao recolher dados sobre quase 32.000 anúncios ativos no Airbnb e mais de 6.300 licenças oficiais para renovações de edifícios entre 2015 e 2019, o estudo criou um retrato detalhado de onde estes dois processos estavam a ocorrer. O investigador não se limitou a contar quantos anúncios ou licenças existiam numa área geral; em vez disso, utilizou duas formas diferentes de observar o mapa. O primeiro método tratou a cidade como uma superfície plana, suavizando os dados para mostrar "hotspots" de atividade abrangentes. O segundo método, que oferecia uma visão mais nítida, tratou a cidade como uma rede de linhas conectadas, forçando os dados a seguir os camços e interseções reais das ruas. Esta abordagem permitiu ao investigador ver não apenas onde a pressão era alta, mas exatamente quais os corredores e junções que a estavam a impulsionar.
Os resultados revelaram que, embora tanto os anúncios no Airbnb como as renovações de edifícios estivessem de facto concentrados no centro histórico de Lisboa, nem sempre ocupavam o mesmo terreno. Quando vistos à distância, a cidade parecia ter uma zona grande e unificada de atividade intensa nos seus distritos centrais e do sul. No entanto, quando a análise fez zoom para seguir a rede viária, o quadro fragmentou-se em padrões distintos. Em algumas áreas, como o distrito da Baixa-Chiado e a Avenida da Liberdade, as duas forças moviam-se em sintonia, com renovações e alojamentos de curta duração a ocuparem os mesmos quarteirões conectados. Noutros bairros, como o Bairro Alto e a Misericórdia, as duas forças eram vizinhas próximas, mas não estavam exatamente uma sobre a outra; as renovações podiam estar numa rua enquanto a maior concentração de alojamentos turísticos estava na rua paralela imediatamente ao lado.
O estudo também descobriu áreas onde uma força dominava claramente a outra. Nas colinas íngremes e históricas do Castelo e de Alfama, a presença de alojamentos de curta duração era esmagadora, superando largamente o número de licenças de construção recentes. Por outro lado, em várias zonas residenciais como Alvalade, a cidade viu uma vaga de renovações de edifícios que não se traduziu imediatamente num surto de anúncios turísticos. Isto sugeriu que, embora a renovação torne um edifício mais atraente para o turismo, não garante automaticamente que o edifício se torne um alojamento de férias. O tempo também importava; os dados mostraram que, em alguns lugares, uma vaga de renovações era seguida, um ou dois anos depois, por um aumento nos anúncios, mas esta sequência não era uma regra que se aplicasse a toda a cidade.
O investigador testou a resiliência destes padrões observando o que aconteceu quando a pandemia chegou e o turismo parou subitamente. Mesmo quando milhares de anúncios desapareceram durante o confinamento, a geografia subjacente não desapareceu. Quando a atividade começou a regressar, fluiu de volta para os mesmos corredores e junções que tinham estado ocupados antes, em vez de se espalhar por novas áreas. Isto indicou que a estrutura espacial da economia do turismo da cidade estava profundamente enraizada no seu traçado físico e na rede viária, e não apenas em condições temporárias de mercado. O estudo também confirmou que estas descobertas se mantiveram verdadeiras mesmo quando analisados os registos oficiais de registo governamental ou quando os dados foram ponderados pelo preço do aluguer, sugerindo que os padrões eram reais e não apenas um artefacto da forma como os dados foram recolhidos.
Em última análise, o trabalho demonstra que a forma como medimos uma cidade altera o que vemos. Uma visão ampla, ao nível do bairro, pode sugerir que um distrito inteiro está sob pressão uniforme, mas uma visão ao nível da rua revela que a pressão está, na verdade, organizada ao longo de rotas e interseções específicas. Para os decisores municipais, isto significa que as regulamentações baseadas em rácios gerais de bairro podem perder de vista as ruas específicas onde a fiscalização é mais necessária ou onde o risco de deslocação é mais elevado. O estudo não afirma que a renovação causa o turismo, nem prova que um sempre leva ao outro. Em vez disso, fornece um mapa claro e repetível mostrando onde estas duas forças se encontram repetidamente, onde permanecem separadas e como estão organizadas ao longo das próprias ruas que definem a vida quotidiana da cidade. Este nível de detalhe oferece uma nova forma de governar a mudança urbana, passando de suposições amplas para ações direcionadas baseadas no fluxo real da cidade.
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