Platform urbanism across scales: Mapping Airbnb, urban renewal and street corridors in Lisbon
이 연구는 리스본의 에어비앤비 숙소와 도시 재생 허가 간의 공간적 관계를 다각적인 척도에서 분석하며, 두 과정 모두 도심에 집중되어 있다는 점을 입증하는 동시에, 네트워크 기반 분석을 통해 광범위한 평면적 패턴과는 다른 뚜렷한 가로 수준의 회랑과 시간적 순차성을 밝혀낸다.
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도시는 그 거리들을 통해 숨을 쉬는 살아있는 유기체이지만, 최근 몇 년 사이 도시의 기능 방식을 재편하기 시작한 새로운 종류의 압력이 나타나기 시작했습니다. 많은 유럽의 역사적인 도시들에서 두 가지 강력한 힘이 동일한 동네에 수렴하고 있습니다. 하나는 주택이 디지털 플랫폼을 통해 관광객들에게 리스팅되는 단기 임대(short-term rentals)의 급격한 성장이고, 다른 하나는 민간 투자와 공공 인센티브에 의해 자금을 조달받는 노후 건물의 물리적 개보수(renovation)입니다. 도시 계획가들과 주민들은 이 두 가지 추세가 서로를 부추겨 영구 거주자들을 밀어낼 것을 오랫동안 우려해 왔지만, 이들의 관계가 정확히 어떤 성격인지는 여전히 모호한 상태로 남아 있었습니다. 모든 새로 개보수된 건물이 휴가용 숙소가 되는 단순한 사례일까요? 아니면 현실은 더 복잡하여, 서로 다른 거리와 블록마다 고유한 방식으로 반응하는 것일까요? 이러한 역학 관계를 이해하는 것은 매우 중요한데, 왜냐하면 이를 관리하기 위해 사용되는 도구들—용도 지역제(zoning laws), 점검 규칙, 주거 보호책 등—은 실제 작용이 일어나는 구체적인 거리들을 놓칠 수도 있는 광범위한 동네 경계에 의존하는 경우가 많기 때문입니다.
리스본의 Iscte – Instituto Universitário de Lisboa 소속 한 연구자는 리스본 시의 이 보이지 않는 지리학을 지도화하기 위해 착수했습니다. 2015년부터 2019년 사이의 약 32,000개의 활성 에어비앤비(Airbnb) 숙소 리스팅과 6,300개 이상의 공식 건물 개보수 허가 데이터를 수집함으로써, 이 연구는 이 두 과정이 어디에서 발생하고 있는지에 대한 상세한 그림을 그려냈습니다. 연구자는 단순히 특정 지역에 얼마나 많은 리스팅이나 허가가 존재하는지를 센 것이 아니라, 두 가지 다른 방식으로 지도를 바라보았습니다. 첫 번째 방법은 도시를 평평한 표면으로 취급하여 데이터를 매끄럽게 처리함으로써 활동의 광범위한 '핫스팟'을 보여주었습니다. 두 안목이 더 날카로운 두 번째 방법은 도시를 연결된 선들의 네트워크로 취급하여, 데이터가 실제 거리와 교차로의 경로를 따르도록 강제했습니다. 이 접근 방식 덕분에 연구자는 압력이 높은 곳이 어디인지뿐만 아니라, 정확히 어떤 회랑(corridors)과 교차로들이 그 압력을 주도하고 있는지를 볼 수 있었습니다.
결과는 에어비앤비 리스팅과 건물 개보수 모두 리스본의 역사적 중심지에 집중되어 있음을 보여주었지만, 두 힘이 항상 같은 땅을 점유하는 것은 아니었습니다. 멀리서 보았을 때, 도시는 남부와 중앙 지역에 강렬한 활동이 일어나는 하나의 크고 통합된 구역처럼 보였습니다. 그러나 분석을 좁혀서 거리 네트워크를 따라가자, 그림은 뚜렷한 패턴들로 파편화되었습니다. 바이샤-시아두(Baixa-Chiado) 지구와 아베니다 다 리베르다데(Avenida da Liberdade) 같은 일부 지역에서는 두 힘이 발맞추어 움직이며, 개보수와 단기 임대가 동일하게 연결된 블록을 따라 늘어서 있었습니다. 바이루 알투(Bairro Alto)와 미제리코르디아(Misericórdia) 같은 다른 동네에서는 두 힘이 가까운 이웃이었지만 완전히 겹치지는 않았습니다. 즉, 개보수는 한 거리에서 일어나고 있는 반면, 관광용 임대의 밀집도가 가장 높은 곳은 바로 옆의 평행한 거리인 식이었습니다.
연구는 또한 한 가지 힘이 다른 힘을 명확하게 압도하는 구역들도 밝혀냈습니다. 카스텔루(Castelo)와 알파마(Alfama)의 가파른 역사적 언덕지대에서는 단기 임대의 존재감이 압도적이었으며, 최근의 건물 개보수 허가 수를 훨씬 상회했습니다. 반대로 알발라드(Alvalade)와 같은 여러 주거 지역에서는 건물 개보수의 물결이 일었으나, 이것이 즉각적으로 관광용 리스팅의 급증으로 이어지지는 않았습니다. 이는 개보수가 건물을 관광에 더 매력적으로 만들 수는 있지만, 그 개보수가 반드시 건물을 휴가용 숙소로 만드는 것을 보장하지는 않는다는 점을 시사했습니다. 시기도 중요했습니다. 데이터에 따르면 일부 지역에서는 개보수의 물결이 1~2년 후에 리스팅의 증가로 이어졌지만, 이 순서가 도시 전체에 적용되는 규칙은 아니었습니다.
연구자는 팬데믹이 닥쳐 관광이 갑자기 중단되었을 때 이러한 패턴들이 어떻게 변하는지 관찰함으로써 그 탄력성을 테스트했습니다. 락다운 기간 동안 수천 개의 리스팅이 사라졌음에도 불구하고, 기저에 깔린 지리학은 사라지지 않았습니다. 활동이 다시 시작되었을 때, 그것은 새로운 지역으로 퍼져 나가는 대신 이전에 번창했던 것과 동일한 중앙 회랑과 교차로로 다시 흘러 들어왔습니다. 이는 도시 관광 경제의 공간적 구조가 단순히 일시적인 시장 상황이 아니라, 도시의 물리적 배치와 거리 네트워크에 깊게 뿌리박고 있음을 나타냅니다. 또한 연구는 이러한 결과가 공식 정부 등록 기록을 확인하거나 리스팅 가격에 따라 데이터를 가중치를 두어 살펴보더라도 유효함을 확인하였으며, 이는 이 패턴들이 실제적인 것이지 단순히 데이터 수집 방식에 의한 결과물이 아님을 시사합니다.
궁극적으로 이 작업은 도시를 측정하는 방식이 우리가 보는 것을 바꾼다는 점을 입증합니다. 광범위한 동네 단위의 시각은 특정 구역 전체가 균일한 압박을 받고 있다고 암시할 수 있지만, 거리 단위의 시각은 그 압력이 실제로는 특정 경로와 교차로를 따라 조직되어 있음을 드러냅니다. 도시 행정가들에게 이는 일반적인 동네 비율에 기반한 규제가 가장 많은 집행이 필요하거나 전치(displacement)의 위험이 가장 높은 특정 거리들을 놓칠 수 있음을 의미합니다. 이 연구는 개보수가 관광을 유발한다고 주장하거나, 한 가지가 항상 다른 하나로 이어진다는 것을 증명하려는 것이 아닙니다. 대신, 이 연구는 두 힘이 반복적으로 만나는 곳, 서로 떨어져 있는 곳, 그리고 도시의 일상적인 삶을 정의하는 바로 그 거리들을 따라 어떻게 조직되어 있는지를 보여주는 명확하고 반복 가능한 지도를 제공합니다. 이러한 수준의 상세함은 광범위한 가정에서 벗어나 도시의 실제 흐름에 기반한 표적화된 행동으로 나아가는, 도시 변화를 통치하는 새로운 방법을 제시합니다.
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