The fee schedule is an entry rule: Ad valorem tariffs and market structure in Portugal's notarial reform

In molti paesi, determinati servizi professionali sono trattati come beni pubblici, protetti dal governo per garantire che siano disponibili per tutti, anche nelle piccole città dove potrebbero non essere redditizi. I notai, i funzionari che verificano documenti legali come vendite immobiliari e testamenti, rientrano spesso in questa categoria. Per molto tempo, questi ruoli sono stati ricoperti da dipendenti pubblici. Tuttavia, nei primi anni 2000, il Portogallo ha deciso di cambiare questo sistema, permettendo a privati di gestire questi uffici pur mantenendo rigide regole governative su quanti uffici potessero esistere in ogni città e su quanto potessero addebitare. Ciò ha creato un laboratorio unico per i ricercatori: un sistema in cui il numero di fornitori è fissato da un'autorità centrale, ma le regole su quanto denaro possono guadagnare dipendono dal valore delle transazioni che gestiscono. La questione centrale per gli economisti è come queste regole modellino il mercato. Il controllo del governo si limita semplicemente a limitare il numero di uffici, o è il modo in cui le commissioni vengono calcolate a decidere quali città riceveranno un singolo proprietario privato e quali un mercato competitivo con diversi uffici?

Un ricercatore si è proposto di rispondere a questo quesito analizzando i dati reali delle 278 città della terraferma portoghese su un periodo di dieci anni, confrontando specificamente la situazione del 2009 con quella del 2019. Voleva vedere se le regole stavano funzionando come previsto e se la struttura del mercato fosse stabile o in fase di mutamento. La sua indagine ha rivelato che le regole che governano le commissioni sono altrettanto potenti delle regole che governano il numero di licenze. In questo sistema, il governo stabilisce una commissione massima per l'atto notarile di una vendita immobiliare, ma tale commissione non è una tariffa fissa; è una percentuale del valore della proprietà. Ciò significa che notarizzare una villa da un milione di euro genera entrate significativamente maggiori per il notaio rispetto alla notarizzazione di una casa modesta, anche se il lavoro richiesto potrebbe essere simile. Poiché il governo pone un tetto alla percentuale, il reddito totale che un notaio può guadagnare in una città è direttamente legato al valore totale degli affari immobiliari che vi si svolgono.

Il ricercatore ha scoperto che le regole di ingresso del governo erano effettivamente rigide. Per aprire un secondo ufficio notarile privato in una città, il mercato locale doveva essere più di quattro volte più grande del mercato necessario a sostenere il primo ufficio. Ciò suggerisce che il governo sia molto attento a permettere la concorrenza, consentendola solo nelle città più grandi e trafficate. Tuttavia, quando ha confrontato questa rigidità con i Paesi Bassi, un paese che ha completamente liberalizzato il proprio mercato notarile e rimosso tutti i tetti al numero di uffici, ha trovato un risultato sorprendente. Il sistema portoghese, nonostante le sue quote, non era in realtà più restrittivo del sistema olandese. Nei Paesi Bassi, un secondo ufficio richiedeva comunque un mercato più di due volte e mezzo più grande del primo per essere vitale. Questa scoperta mette in discussione la comune convinzione secondo cui un alto numero richiesto per un secondo entrante significhi automaticamente che le regole siano eccessivamente restrittive; in questo caso, il mercato stesso, guidato dalla struttura delle commissioni, limita la concorrenza tanto quanto le quote governative.

La scoperta più sorprendente, tuttavia, è stata come il rapporto tra domanda e struttura del mercato sia cambiato nel decennio. Nel 2009, il modello seguiva la logica prevista: le città con un alto volume di transazioni avevano maggiori probabilità di avere mercati competitivi con più uffici, mentre le città con meno transazioni tendevano ad avere un singolo monopolio privato. Ma entro il 2019, l'ordine di questo rapporto si era invertito. Le città con il volume più alto di transazioni erano ora quelle con la maggiore probabilità di avere un singolo monopolio privato, mentre i mercati competitivi mostravano probabilità previste inferiori alla scala superiore dell'attività rispetto ai livelli intermedi. Questo cambiamento è avvenuto perché la struttura delle commissioni crea un forte incentivo. Poiché il reddito è legato al valore della proprietà, un singolo notaio in una città ricca e ad alta attività può catturare tutti gli affari di alto valore. Se un secondo notaio entra, divide quel reddito, rendendo difficile la sopravvivenza di entrambi. Di conseguenza, le città più redditizie sono diventate le più attraenti per un singolo giocatore dominante che voglia mantenere il controllo, estromettendo efficacemente la concorrenza proprio nei luoghi in cui ci si potrebbe aspettare che prosperasse.

Lo studio ha anche mostrato che il volume delle transazioni e il valore delle proprietà agiscono come sostituti piuttosto che come partner in questo sistema. In una città con bassi valori immobiliari, avere un alto numero di transazioni è il fattore chiave che rende probabile un monopolio privato. Ma in una città con alti valori immobiliari, il semplice numero di transazioni conta molto meno; l'alto valore degli affari è sufficiente a sostenere un singolo ufficio. Ciò significa che il regime delle commissioni fa molto di più che stabilire i prezzi; esso seleziona attivamente il mercato. Spinge i monopoli privati verso giurisdizioni ricche e di alto valore e lascia che i mercati competitivi funzionino in aree dove i valori immobiliari sono più bassi. Il ricercatore ha concluso che, sotto un tetto alle commissioni vincolante, il regime delle commissioni e la regola di ingresso sono lo stesso strumento. Un regolatore che adegua solo il numero di licenze sta operando su una delle due leve. Il modo in cui le commissioni vengono calcolate decide in ultima analisi chi ottiene il diritto di servire ogni città, dimostrando che nelle professioni regolamentate, il prezzo è importante quanto il permesso.