The fee schedule is an entry rule: Ad valorem tariffs and market structure in Portugal's notarial reform

In veel landen worden bepaalde professionele diensten behandeld als publieke goederen, die door de overheid worden beschermd om ervoor te zorgen dat ze voor iedereen beschikbaar zijn, zelfs in kleine stadjes waar ze mogelijk niet winstgevend zijn. Notarissen, de functionarissen die juridische documenten zoals woningverkopen en testamenten verifiëren, vallen vaak in deze categorie. Lange tijd werden deze rollen vervuld door ambtenaren. Echter, in het begin van de jaren 2000 besloot Portugal dit systeem te veranderen, waardoor particulieren de mogelijkheid kregen om deze kantoren te runnen, terwijl de strikte overheidsregels over het aantal kantoren in elke stad en de hoogte van de tarieven werden gehandhaafd. Dit creëerde een uniek laboratorium voor onderzoekers: een systeem waarbij het aantal aanbieders wordt vastgesteld door een centrale autoriteit, maar waarbij de regels voor hoeveel geld zij kunnen verdienen afhangen van de waarde van de transacties die zij afhandelen. De centrale vraag voor economen is hoe deze regels de markt vormen. Controleert de overheid simpelweg het aantal kantoren, of bepaalt de manier waarop de vergoedingen worden berekend eigenlijk welke steden een enkele private eigenaar krijgen en welke een competitieve markt met meerdere kantoren?

Een onderzoeker zette zich in om dit te beantwoorden door te kijken naar de praktijkgegevens van de 278 steden op het Portugese vasteland over een periode van tien jaar, waarbij specifiek de situatie in 2009 en 2019 werd vergeleken. De onderzoeker wilde zien of de regels werkten zoals bedoeld en of de marktstructuur stabiel was of aan het verschuiven was. Het onderzoek onthulde dat de regels die de honoraria beheersen even krachtig zijn als de regels die het aantal licenties beheersen. In dit systeem stelt de overheid een maximaal tarief vast voor het notariseren van een woningverkoop, maar dat tarief is geen vast bedrag; het is een percentage van de waarde van de woning. Dit betekent dat het notariseren van een villa van een miljoen euro aanzienlijk meer omzet genereert voor de notaris dan het notariseren van een bescheiden woning, ook al is het werk dat erbij komt kijken vergelijkbaar. Omdat de overheid het percentage begrenst, is het totale inkomen dat een notaris in een stad kan verdienen direct gekoppeld aan de totale waarde van de vastgoedtransacties die daar plaatsvinden.

De onderzoeker stelde vast dat de regels voor toetreding door de overheid inderdaad strikt waren. Om een tweede privékantoor voor notarissen in een stad te mogen openen, moest de lokale markt meer dan vier keer zo groot zijn als de markt die nodig was om het eerste kantoor te ondersteunen. Dit suggereert dat de overheid zeer voorzichtig is met het toestaan van concurrentie en dit alleen toestaat in de grootste, drukste steden. Maar toen zij deze striktheid vergeleken met Nederland, een land dat de notariële markt volledig heeft geliberaliseerd en alle plafonds op het aantal kantoren heeft opgeheven, vonden zij een verrassend resultaat. In Nederland was een tweede kantoor ook een markt vereist die meer dan tweeënhalf keer zo groot was als de eerste om levensvatbaar te zijn. Deze bevinding daagt de algemene opvatting uit dat een hoog vereist niveau voor een tweede nieuwkomer automatisch betekent dat de regels overdreven restrictief zijn; in dit geval beperkt de markt zelf, gedreven door de honorariestructuur, de concurrentie net zozeidig als de quota van de overheid dat doen.

De meest opmerkelijke ontdekking was echter hoe de relatie tussen de vraag en de marktstructuur gedurende het decennium veranderde. In 2009 volgde het patroon de verwachte logica: steden met een hoog volume aan transacties hadden een grotere kans op competitieve markten met meerdere kantoren, terwijl steden met minder transacties de neiging hadden tot een enkel privaat monopolie. Maar tegen 2019 was de volgorde van deze relatie omgekeerd. De steden met het hoogste transactievolume waren nu juist de steden die het meest waarschijnlijk een enkel privaat monopolie hadden, terwijl de competitieve markten lagere voorspelde waarschijnlijkheden vertoonden aan de bovenkant van de activiteitsschaal vergeleken met intermediaire niveaus. Deze verschuiving vond plaats omdat de honorariestructuur een krachtige prikkel creëert. Omdat de omzet gekoppeld is aan de waarde van de woning, kan een enkele notaris in een rijke, actieve stad alle hoogwaardige deals opeisen. Als een tweede notaris binnenkomt, splitsen zij de omzet, wat het voor beiden moeilijker maakt om te overleven. Bijgevolg werden de meest winstgevende steden de meest aantrekkelijke plekken voor een enkele dominante speler om vast te houden, waardoor de concurrentie effectief werd weggedrukt op de plekken waar men die juist zou verwachten te laten bloeien.

De studie toonde ook aan dat het transactievolume en de waarde van de woningen elkaar eerder aanvullen als substituten dan als partners in dit systeem. In een stad met lage woningwaarden is een hoog aantal transacties de doorslaggevende factor die een privaat monopolie waarschijnlijk maakt. Maar in een stad met hoge woningwaarden doet het absolute aantal transacties er veel minder toe; de hoge waarde van de deals alleen is al voldoende om een enkel kantoor te ondersteunen. Dit betekent dat de honorariestructuur meer doet dan alleen prijzen vaststellen; het sorteert de markt actief. Het duwt private monopolies naar welvarende, hoogwaardige rechtsgebieden en laat competitieve markten functioneren in gebieden waar de woningwaarden lager zijn. De onderzoeker concludeerde dat onder een bindend honorariencap, de honorariestructuur en de regels voor toetreding hetzelfde instrument zijn. Een toezichthouder die slechts het aantal licenties aanpast, bedient slechts één van de twee hendels. De manier waarop honoraria worden berekend, bepaalt uiteindelijk wie welk dorp mag bedienen, wat bewijst dat in gereguleerde beroepen het prijskaartje net zo belangrijk is als de vergunning.