The fee schedule is an entry rule: Ad valorem tariffs and market structure in Portugal's notarial reform

많은 국가에서 특정 전문 서비스는 공공재로 취급되어, 소도시처럼 수익성이 낮을 수 있는 곳에서도 모든 사람이 이용할 수 있도록 정부의 보호를 받습니다. 부동산 매매나 유언장 같은 법적 문서를 검증하는 공직자인 공증인은 종종 이 범주에 속합니다. 오랫동안 이러한 역할은 공무원들에 의해 수행되었습니다. 그러나 2000년대 초반, 포르투갈은 각 마을에 존재할 수 있는 사무소의 수를 엄격히 규제하고 비용을 얼마로 책정할지에 대한 엄격한 정부 규칙을 유지하면서도, 개인들이 이러한 사무소를 운영할 수 있도록 허용하는 방식으로 시스템을 변경하기로 결정했습니다. 이는 연구자들에게 독특한 실험실을 만들어 주었습니다. 즉, 제공자의 수는 중앙 당국에 의해 고정되어 있지만, 수익을 창출하는 방식은 그들이 다루는 거래 가치에 따라 달라지는 시스템입니다. 경제학자들의 핵심 질문은 이러한 규칙이 시장을 어떻게 형성하느냐 하는 것입니다. 정부의 통제가 단순히 사무소의 수를 제한하는 것일까요, 아니면 수수료가 계산되는 방식이 어떤 마을에 단 하나의 개인 소유자가 생기고 어떤 마을에 여러 사무소가 있는 경쟁 시장이 생길지를 실제로 결정하는 것일까요?

한 연구자는 포르투갈의 278개 본토 마을에서 수집된 10년간의 실제 데이터를 조사하여 이 질문에 답하고자 했습니다. 특히 2009년과 2019년의 상황을 비교했습니다. 연구자는 규칙이 의도한 대로 작동하고 있는지, 그리고 시장 구조가 안정적인지 아니면 변화하고 있는지를 알고 싶었습니다. 그들의 조사는 수수료를 규정하는 규칙이 면허 수를 규정하는 규칙만큼이나 강력하다는 것을 밝혀냈습니다. 이 시스템에서 정부는 부동산 매매에 대한 최대 수수료를 설정하지만, 이 수수료는 고정된 비율이 아니라 부동산 가치의 일정 비율입니다. 이는 백만 유로짜리 대저택을 공증하는 것이 평범한 집을 공증하는 것보다 (업무 자체는 비슷할지라도) 공증인에게 훨씬 더 많은 수익을 창출한다는 것을 의미합니다. 정부가 비율을 제한하기 때문에, 한 마을에서 공증인이 벌어들일 수 있는 총수입은 그곳에서 발생하는 부동산 거래의 총 가치와 직접적으로 연결됩니다.

연구자는 정부의 진입 규칙이 실제로 엄격하다는 것을 발견했습니다. 마을에 두 번째 민간 공증 사무소를 열려면, 해당 지역 시장이 첫 번째 사무소를 지탱하는 데 필요한 시장 규모보다 4배 이상 커야 했습니다. 이는 정부가 경쟁을 허용하는 데 매우 신중하며, 오직 가장 크고 활발한 마을에서만 경쟁을 허용한다는 것을 시사합니다. 그러나 이 엄격함을 모든 공증 시장을 완전히 자유화하고 사무소 수에 대한 모든 제한을 제거한 네덜란드와 비교했을 때, 놀라운 결과가 나왔습니다. 네덜란드에서도 두 번째 사무소가 생존하려면 첫 번째 사무소보다 시장 규모가 2.5배 이상 커야 했습니다. 이러한 발견은 두 번째 진입자를 위한 요구 조건이 높다는 것이 반드시 규칙이 지나치게 제한적이라는 것을 의미한다는 일반적인 믿음에 도전합니다. 이 사례에서는 시장 자체가 수수료 구조에 의해 자연스럽게 경쟁을 제한함으로써 정부의 할당량만큼이나 경쟁을 억제하고 있습니다.

가장 눈에 띄는 발견은 10년 동안 수요와 시장 구조 사이의 관계가 어떻게 변했는가 하는 점이었습니다. 2009년에는 예상된 논리를 따랐습니다. 즉, 거래량이 많은 마을은 여러 사무소가 있는 경쟁 시장을 가질 가능성이 높았고, 거래량이 적은 마을은 단일 민간 독점 체제를 가질 가능성이 높았습니다. 그러나 2019년에는 이 관계의 순서가 뒤바뀌었습니다. 거래량이 가장 높은 마을들이 이제 단일 민간 독점을 가질 가능성이 가장 높은 곳이 되었으며, 경쟁 시장은 활동 수준이 중간 단계일 때보다 상위 단계에서 낮은 예측 확률을 보였습니다. 이러한 변화는 수수료 구조가 강력한 유인책을 만들기 때문에 발생했습니다. 수익이 부동산 가치와 연동되기 때문에, 부유하고 활동이 활발한 마을의 단일 공증인은 모든 고가치 거래를 독점할 수 있습니다. 만약 두 번째 공증인이 들어온다면 그들은 수익을 나누어야 하며, 이는 두 사람 모두의 생존을 어렵게 만듭니다. 결과적으로, 가장 수익성이 높은 마을은 단일 지배적 사업자가 붙잡기에 가장 매력적인 곳이 되었고, 이는 경쟁이 번창할 것으로 기대되는 바로 그 장소에서 경쟁을 몰아내는 효과를 낳았습니다.

또한 연구는 거래량과 부동산 가치가 이 시스템에서 파트너라기보다는 대체 관계에 있음을 보여주었습니다. 부동산 가치가 낮은 마을에서는 높은 거래량이 민간 독점을 가능하게 하는 핵심 요인이 됩니다. 하지만 부동산 가치가 높은 마을에서는 거래의 수가 훨씬 덜 중요해집니다. 거래의 높은 가치만으로도 단일 사무소를 유지하기에 충분하기 때문입니다. 이는 수수료 체계가 단순히 가격을 설정하는 것을 넘어 시장을 능동적으로 분류한다는 것을 의미합니다. 수수료 체계는 민간 독점을 부유하고 가치가 높은 관할 구역으로 밀어 넣고, 경쟁 시장은 부동산 가치가 낮은 지역에서 기능하도록 남겨둡니다. 연구자는 구속력이 있는 수수료 상한선 하에서, 수수료 체계와 진입 규칙은 동일한 도구라고 결론지었습니다. 면허 수만을 조정하는 규제자는 두 개의 레버 중 하나를 조작하고 있는 것입니다. 수수료가 계산되는 방식은 궁극적으로 누가 어느 마을을 담당할지를 결정하며, 이는 규제된 전문직 분야에서 가격표가 허가증만큼이나 중요하다는 것을 증명합니다.