The fee schedule is an entry rule: Ad valorem tariffs and market structure in Portugal's notarial reform

Dans de nombreux pays, certains services professionnels sont traités comme des biens publics, protégés par le gouvernement pour garantir qu'ils soient accessibles à tous, même dans les petites villes où ils pourraient ne pas être rentables. Les notaires, ces officiels qui vérifient les documents juridiques tels que les ventes immobilières et les testaments, entrent souvent dans cette catégorie. Pendant longtemps, ces rôles étaient occupés par des fonctionnaires. Cependant, au début des années 2000, le Portugal a décidé de changer ce système, en permettant à des particuliers de gérer ces bureaux tout en maintenant des règles gouvernementales strictes sur le nombre de bureaux pouvant exister dans chaque ville et sur le montant qu'ils peuvent facturer. Cela a créé un laboratoire unique pour les chercheurs : un système où le nombre de prestataires est fixé par une autorité centrale, mais où les règles sur la façon dont l'argent peut être gagné dépendent de la valeur des transactions qu'ils traitent. La question centrale pour les économistes est de savoir comment ces règles façonnent le marché. Le contrôle du gouvernement se limite-t-il simplement au nombre de bureaux, ou la manière dont les frais sont calculés décide-t-elle réellement de quelles villes reçoivent un propriétaire privé unique et lesquelles reçoivent un marché compétitif avec plusieurs bureaux ?

Un chercheur s'est proposé de répondre à cela en examinant les données réelles des 278 municipalités du Portugal continental sur une période de dix ans, en comparant spécifiquement la situation en 2009 et en 2019. Il voulait voir si les règles fonctionnaient comme prévu et si la structure du marché était stable ou en mutation. Son enquête a révélé que les règles régissant les honoraires sont tout aussi puissantes que les règles régissant le nombre de licences. Dans ce système, le gouvernement fixe un tarif maximum pour l'acte notarié d'une vente immobilière, mais ce tarif n'est pas un taux forfaitaire ; il s'agit d'un pourcentage de la valeur de la propriété. Cela signifie que la notarisation d'un manoir d'un million d'euros génère nettement plus de revenus pour le notaire que la notarisation d'une maison modeste, même si le travail fourni est sensiblement similaire. Comme le gouvernement plafonne le pourcentage, le revenu total qu'un notaire peut gagner dans une ville est directement lié à la valeur totale des transactions immobilières qui s'y déroulent.

Le chercheur a constaté que les règles d'entrée du gouvernement étaient effectivement strictes. Pour ouvrir un second bureau de notaire privé dans une ville, le marché local devait être plus de quatre fois plus grand que le marché requis pour soutenir le premier bureau. Cela suggère que le gouvernement est très prudent quant à l'autorisation de la concurrence, ne l'autorisant que dans les villes les plus grandes et les plus actives. Cependant, lorsqu'il a comparé cette rigueur à celle des Pays-Bas, un pays qui a pleinement libéralisé son marché de notaires et supprimé tous les plafonds sur le nombre de bureaux, il a trouvé un résultat surprenant. Le système portugais, malgré ses quotas, n'était pas réellement plus restrictif que le système néerlandais. Aux Pays-Bas, un second bureau nécessitait également un marché plus de deux fois et demi plus grand que le premier pour être viable. Cette découverte remet en question la croyance commune selon laquelle un nombre élevé requis pour un second entrant signifie automatiquement que les règles sont excessivement restrictives ; dans ce cas, le marché lui-même, poussé par la structure des frais, limite la concurrence de la même manière que les quotas gouvernementaux le font.

La découverte la plus frappante, cependant, fut la manière dont la relation entre la demande et la structure du marché a changé au cours de la décennie. En 2009, le schéma suivait la logique attendue : les villes avec un volume élevé de transactions étaient plus susceptibles d'avoir des marchés compétitifs avec plusieurs bureaux, tandis que les villes avec moins de transactions avaient tendance à avoir un monopole privé unique. Mais en 2019, l'ordre de cette relation s'était inversé. Les villes ayant le volume de transactions le plus élevé étaient désormais celles les plus susceptibles d'avoir un monopole privé unique, tandis que les marchés compétitifs présentaient des probabilités prédites plus faibles à l'extrémité supérieure de l'échelle d'activité par rapport aux niveaux intermédiaires. Ce changement s'est produit parce que la structure des frais crée une incitation puissante. Puisque les revenus sont liés à la valeur de la propriété, un notaire unique dans une ville riche et à forte activité peut capter tous les accords de haute valeur. Si un second notaire entre, ils partagent ces revenus, ce qui rend la survie plus difficile pour les deux. Par conséquent, les villes les plus rentables sont devenues les plus attractives pour un acteur dominant unique qui puisse s'y maintenir, évincant de fait la concurrence là où l'on pourrait s'attendre à ce qu'elle prospère.

L'étude a également montré que le volume des transactions et la valeur des propriétés agissent comme des substituts plutôt que comme des partenaires dans ce système. Dans une ville à faible valeur immobilière, avoir un nombre élevé de transactions est le facteur clé qui rend un monopole privé probable. Mais dans une ville à haute valeur immobilière, le simple nombre de transactions importe beaucoup moins ; la valeur élevée des transactions suffit à elle seule à soutenir un bureau unique. Cela signifie que le barème des frais fait plus que simplement fixer les prix ; il trie activement le marché. Il pousse les monopoles privés vers les juridictions riches et de haute valeur, et laisse les marchés compétitifs fonctionner dans les zones où les valeurs immobilières sont plus basses. Le chercheur a conclu que sous un plafond de frais contraignant, le barème des frais et la règle d'entrée sont le même instrument. Un régulateur qui ajuste uniquement le nombre de licences actionne l'un des deux leviers. La manière dont les frais sont calculés décide finalement de qui sert quelle ville, prouvant que dans les professions réglementées, l'étiquette de prix est tout aussi importante que le permis d'exercer.