Land Regularisation for Reducing Urban Housing Inequality through State Recognition of Informal Housing Residents

In de uitgestrekte steden van India loopt een diepe kloof door het landschap, die twee zeer verschillende werelden van elkaar scheidt. Aan de ene kant staat de "geplande stad", een ruimte van brede wegen, moderne gebouwen en strikte regels, ontworpen voor de rijken en de machtigen. Aan de andere kant ligt de "ongeplande stad", een dicht netwerk van informele nederzettingen waar miljoenen mensen in provisorische woningen leven, vaak zonder juridische toestemming om daar te zijn. Decennialang is de standaardbenadering om deze kloof te dichten geweest het afbreken van deze informele wijken en het verplaatsen van de bewoners naar nieuwe, door de overheid gebouwde appartementen aan de rand van de stad. Deze methode gaat ervan uit dat een huis simpelweg een fysieke structuur is, en dat als mensen een nieuw gebouw krijgen, hun problemen zullen worden opgelost. Deze visie mist echter een cruciale realiteit: voor de stedelijke armen is een huis niet alleen een onderkomen; het is het centrum van hun economische leven, hun gemeenschap en hun identiteit. Wanneer zij ver weg van hun banen en buren worden verplaatst, verliezen zij het vermogen om te overleven.

Dit artikel, geschreven door de juridische wetenschappers Vinayak Swaroop en Akansha Singh, daagt de oude manier van denken over stedelijke huisvesting uit. In plaats van mensen te verplaatsen, betogen de auteurs dat de overheid de mensen die er al zijn moet erkennen. Zij stellen een beleid voor genaamd "landregularisatie". In eenvoudige termen betekent dit dat de staat deze informele nederzettingen officieel erkent als legitieme delen van de stad. Het geeft de bewoners niet noodzakelijkerwijs direct volledig eigendom van de grond, maar het verleent hen een juridisch recht om te blijven, wat hen toegang geeft tot elektriciteit, water en andere publieke voorzieningen. De onderzoekers suggereren dat deze benadering veel effectiever is dan het bouwen van nieuwe woningen aan de rand van de stad, omdat het mensen dicht bij hun levensonderhoud houdt en het sociale weefsel van hun gemeenschappen behoudt. Door deze bewoners "zichtbaar" te maken voor de wet, kan de staat hen helpen hun bestaande woningen te verbeteren in plaats van hen in isolatie te verdrijven.

De auteurs beginnen met het onderzoeken van de redenen waarom de huidige methoden om woningongelijkheid op te lossen falen. Ze kijken naar drie belangrijke strategieën die overheden hebben gebruikt: het bouwen van nieuwe overheidswoningen, het creëren van bestemmingsregels om rijke en arme wijken te mengen, en het gebruik van private bedrijven om woningen voor de armen te bouwen. Zij stellen vast dat alle drie de benaderingen vaak de situatie verergeren voor de mensen die ze bedoeld zijn te helpen. Wanneer de overheid nieuwe woningen bouwt, plaatst zij deze appartementen vaak op de verre randen van de stad, ver van de markten en fabrieken waar de armen werken. In Hyderabad bijvoorbeeld resulteerde een schema dat bedoeld was om 100.000 woningen te bieden erin dat meer dan 70% van die woningen aan de periferie van de stad werd geplaatst. De bewoners die daarheen verhuisden, merkten dat zij afgesneden waren van hun banen, niet in staat waren de lange reistijden te betalen en gescheiden waren van de hechte gemeenschappen die hen ondersteunden. De nieuwe gebouwen misten vaak fatsoenlijk water en elektriciteit, en de bouwkwaliteit was slecht. Het resultaat was dat mensen hun levensonderhoud en hun gevoel van gemeenschap verloren, ook al hadden zij een nieuw dak boven hun hoofd.

Bestemmingsregels, die proberen ontwikkelaars te dwingen om betaalbare eenheden op te nemen in nieuwe luxe projecten, worstelen ook. De auteurs leggen uit dat zelfs wanneer dergelijke regels bestaan, rijke bewoners zich vaak verzetten tegen het wonen in de buurt van de armen, en ontwikkelaars manieren vinden om de geest van de wet te omzeilen. Bovendien helpt het simpelweg bouwen van meer huizen in een stad niet als de mensen daar geen werk kunnen vinden. De moderne Indiase stad wordt steeds meer gedomineerd door hoogtechnologische banen die geavanceerde opleidingen vereisen, waardoor de ongeschoolde arbeiders die de stad hebben opgebouwd geen plek meer hebben om te werken. Als zij geen werk kunnen vinden, kunnen zij de nieuwe woningen niet betalen, ongeacht hoe goedkoop deze gemaakt worden. Het artikel betoogt dat deze beleidsmaatregelen huisvesting behandelen als een handelswaar die gekocht en verkocht kan worden, waarbij zij negeren dat huisvesting voor de stedelijke armen een hulpmiddel voor overleving is dat moet worden gelokaliseerd waar het werk is.

De auteurs richten zich vervolgens op het concept van "regularisatie" als een beter alternatief. Zij putten uit het idee van "legibiliteit" (leesbaarheid), wat betekent dat mensen en plaatsen begrijpelijk en zichtbaar worden voor de overheid. Momenteel worden mensen die in informele nederzettingen wonen vaak behandeld als onzichtbaar of zelfs als criminelen, gelabeld als "indringers" die geen recht hebben op de stad. Deze status maakt hen bang om hulp te vragen of hun huizen te verbeteren, omdat zij vrezen voor uitzetting. Regularisatie verandert deze dynamiek. Het vereist niet dat de overheid al het land koopt of nieuwe wolkenkrabbers bouwt. In plaats daarvan stelt het de overheid in staat om officieel vast te leggen wie waar woont en hen een beperkt recht om te blijven te verlenen. Deze juridische erkenning geeft hen de zekerheid die zij nodig hebben om in hun eigen huis te investeren en het vertrouwen om basisvoorzieningen zoals wegen en riolering op te eisen.

Om te testen hoe dit in de praktijk werkt, kijkt het artikel naar de geschiedenis van het woningbeleid in Hyderabad, een stad waar meer dan twee miljoen mensen, oftewel ongeveer 33% van de bevolking, in sloppenwijken leven. De onderzoekers volgen de inspanningen van de jaren 1970 tot het heden. Zij stellen vast dat eerdere pogingen tot regularisatie enige successen boekten wanneer zij gepaard gingen met betrokkenheid van de lokale gemeenschap. In het verleden, toen de overheid samenwerkte met lokale leiders om wegen en watertoevoer te verbeteren, voelden de bewoners een gevoel van eigenaarschap en werden de wijken veiliger en leefbaarder. Deze successen werden echter vaak ondermijnd door discriminatie. Het artikel merkt op dat hoewel sommige bewoners het recht kregen om uiteindelijk hun land te bezitten, anderen, met name die uit lagere kasten en gemarginaliseerde gemeenschappen, dezezelfde rechten werden ontzegd. Dit toont aan dat zelfs goedbedoelde beleidsmaatregelen kunnen falen als zij niet alle burgers gelijk behandelen.

De meest recente poging in Hyderabad is de "Land Regularisation Scheme, 2020". Dit beleid vereist dat eigenaren van niet-goedgekeurde percelen een aanvraag indienen voor regularisatie en een vergoeding betalen om hun land legaal te maken. Het doel is om de verspreiding van illegale verkavelingen te stoppen en deze gebieden in het formele planningssysteem te brengen. De auteurs betogen dat deze benadering veelbelovend is omdat zij zich richt op het leefbaar maken van bestaande nederzettingen in plaats van mensen te verplaatsen. Zij wijzen echter ook op een grote tekortkoming in de huidige uitvoering. Zo laat eind 2024 meer dan twee miljoen aanvragen nog steeds op de wachtlijst staan omdat de regels voor de rechter worden aangevochten. Deze vertraging heeft de bewoners in een staat van angst achtergelaten, onmachtig om hun juridische status te verzekeren of hun huizen te verbeteren. Het artikel suggereert dat voor regularisatie echt te werken, de overheid niet alleen van bovenaf regels moet opleggen, maar ook actief met de gemeenschappen moet in gesprek gaan. Het proces moet inclusief zijn, waarbij bewoners de mogelijkheid krijgen om mee te beslissen over de ontwikkeling van hun wijken.

De auteurs concluderen dat landregularisatie geen perfecte oplossing is, maar wel de meest effectieve weg vooruit. Het erkent dat de stedelijke armen gelijkwaardige burgers zijn die het recht hebben om in de stad te wonen, niet aan de periferie. Door hun recht om te blijven te erkennen, kan de staat hen helpen een beter leven op te bouwen zonder de sociale en economische netwerken te vernietigen die hen overeind houden. Het artikel waarschuwt dat zonder deze vorm van erkenning, en zonder een parallel inspanning om banen voor de armen te creëren, het woningbeleid zal blijven falen. Het uiteindelijke doel is niet alleen het bieden van een dak, maar het waarborgen dat elke bewoner een plek heeft in de toekomst van de stad. De onderzoekers benadrukken dat dit een verschuiving in mentaliteit vereist: de informele stad niet te zien als een probleem dat moet worden uitgewist, maar als een essentieel onderdeel van het stedelijke ecosysteem dat ondersteuning en integratie behoeft.