Land Regularisation for Reducing Urban Housing Inequality through State Recognition of Informal Housing Residents

Dans les métropoles tentaculaires de l'Inde, une fracture profonde parcourt le paysage, séparant deux mondes très différents. D'un côté se dresse la « ville planifiée », un espace de routes larges, de bâtiments modernes et de règles strictes conçues pour les riches et les puissants. De l'autre se trouve la « ville non planifiée », un réseau dense d'établissements informels où vivent des millions de personnes dans des habitations de fortune, souvent sans autorisation légale de présence. Depuis des décennies, l'approche standard pour résoudre cette fracture a consisté à démolir ces quartiers informels et à déplacer les résidents vers de nouveaux appartements construits par le gouvernement à la périphérie des villes. Cette méthode suppose qu'une maison est simplement une structure physique et que, si l'on donne un nouveau bâtiment aux gens, leurs problèmes seront résolus. Cependant, cette vision occulte une réalité cruciale : pour les pauvres urbains, un foyer n'est pas seulement un abri ; c'est le centre de leur vie économique, de leur communauté et de leur identité. Lorsqu'ils sont déplacés loin de leurs emplois et de leurs voisins, ils perdent leur capacité de survie.

Ce document, écrit par les juristes Vinayak Swaroop et Akansha Singh, remet en question l'ancienne façon de penser l'habitat urbain. Au lieu de déplacer les gens, les auteurs soutiennent que le gouvernement devrait reconnaître ceux qui sont déjà là. Ils proposent une politique appelée « régularisation foncière ». En termes simples, cela signifie que l'État reconnaît officiellement ces établissements informels comme des parties légitimes de la ville. Cela ne signifie pas nécessairement que les résidents obtiennent immédiatement la pleine propriété du terrain, mais cela leur accorde un droit légal de séjour, ce qui leur permet d'accéder à l'électricité, à l'eau et à d'autres services publics. Les chercheurs suggèrent que cette approche est bien plus efficace que la construction de nouveaux logements en bordure de ville car elle maintient les gens proches de leurs moyens de subsistance et préserve le tissu social de leurs communautés. En rendant ces résidents « visibles » aux yeux de la loi, l'État peut les aider à améliorer leurs maisons existantes plutôt que de les déplacer dans l'isolement.

Les auteurs commencent par examiner pourquoi les méthodes actuelles de résolution de l'inégalité de logement échouent. Ils examinent trois stratégies principales utilisées par les gouvernements : la construction de nouveaux logements publics, la création de règles de zonage pour mélanger les quartiers riches et pauvres, et le recours à des entreprises privées pour construire des logements pour les plus démunis. Ils constatent que ces trois approches aggravent souvent la situation des personnes qu'elles sont censées aider. Lorsque le gouvernement construit de nouveaux logements, il les place fréquemment aux extrémités de la ville, loin des marchés et des usines où travaillent les pauvres. À Hyderabad, par exemple, un programme destiné à fournir 100 000 logements a fini par placer plus de 70 % d'entre eux en périphérie de la ville. Les résidents qui s'y sont installés se sont retrouvés coupés de leurs emplois, incapables de supporter les longs trajets, et séparés des communautés soudées qui les soutenaient. Les nouveaux bâtiments manquaient souvent d'eau et d'électricité adéquates, et la qualité de la construction était médiocre. Le résultat fut que les gens ont perdu leurs moyens de subsistance et leur sentiment de communauté, même s'ils avaient un nouveau toit au-dessus de la tête.

Les règles de zonage, qui tentent de contraindre les promoteurs à inclure des unités abordables dans les nouveaux projets de luxe, sont également en difficulté. Les auteurs expliquent que même lorsque de telles règles existent, les résidents aisés résistent souvent à l'idée de vivre près des pauvres, et les promoteurs trouvent des moyens de contourner l'esprit de la loi. De plus, construire simplement plus de maisons dans une ville n'aide pas si les gens ne peuvent pas y trouver de travail. La ville indienne moderne est de plus en plus dominée par des emplois de haute technologie qui nécessitent une éducation avancée, laissant les travailleurs non qualifiés qui ont construit la ville sans place pour travailler. S'ils ne peuvent pas trouver de travail, ils ne peuvent pas payer les nouveaux logements, aussi bon marché soient-ils. Le document soutient que ces politiques traitent le logement comme une marchandise à acheter et à vendre, ignorant le fait que pour les pauvres urbains, le logement est un outil de survie qui doit être situé là où se trouve le travail.

Les auteurs se tournent ensuite vers le concept de « régularisation » comme une meilleure alternative. Ils s'appuient sur l'idée de « lisibilité », qui signifie rendre les personnes et les lieux visibles et compréhensibles pour le gouvernement. Actuellement, les personnes vivant dans les établissements informels sont souvent traitées comme invisibles ou même comme des criminels, étiquetées comme « empiéteurs » qui n'ont aucun droit sur la ville. Ce statut les rend craintifs à l'idée de demander de l'aide ou d'améliorer leurs maisons, de peur d'être expulsés. La régularisation change cette dynamique. Elle ne nécessite pas que le gouvernement achète toutes les terres ou construise de nouveaux gratte-ciel. Au lieu de cela, elle permet au gouvernement d'enregistrer officiellement qui vit où et de leur accorder un droit limité de séjour. Cette reconnaissance légale leur donne la sécurité dont ils ont besoin pour investir dans leurs propres maisons et la confiance nécessaire pour exiger des services de base comme des routes et des égouts.

Pour tester comment cela fonctionne en pratique, le document examine l'histoire des politiques de logement à Hyderabad, une ville où plus de deux millions de personnes, soit environ 33 % de la population, vivent dans des bidonvilles. Les chercheurs retracent les efforts de la décennie 1970 à nos jours. Ils constatent que les tentatives antérieures de régularisation ont connu un certain succès lorsqu'elles impliquaient la communauté locale. Par le passé, lorsque le gouvernement travaillait avec les chefs locaux pour améliorer les routes et l'approvisionnement en eau, les résidents ressentaient un sentiment d'appropriation et les quartiers devenaient plus sûrs et plus vivables. Cependant, ces succès ont souvent été compromis par la discrimination. Le document note que si certains résidents ont reçu le droit de posséder éventuellement leur terre, d'autres, particulièrement ceux issus de castes inférieures et de communautés marginalisées, se sont vu refuser ces mêmes droits. Cela montre que même les politiques bien intentionnées peuvent échouer si elles ne traitent pas tous les citoyens de manière égale.

La tentative la plus récente à Hyderabad est le « Schéma de régularisation foncière, 2020 ». Cette politique exige que les propriétaires de parcelles non approuvées demandent la régularisation et paient des frais pour rendre leur terre légale. L'objectif est d'arrêter l'expansion des lotissements illégaux et d'intégrer ces zones dans le système de planification formel. Les auteurs soutiennent que cette approche est prometteuse car elle se concentre sur la rendre les établissements existants vivables plutôt que de déplacer les gens. Cependant, ils soulignent également une faille majeure dans sa mise en œuvre actuelle. À la fin de 2024, plus de deux millions de demandes étaient encore en attente parce que les règles étaient contestées devant les tribunaux. Ce retard a laissé les résidents dans un état d'anxiété, incapables de sécuriser leur statut légal ou d'améliorer leurs maisons. Le document suggère que pour que la régularisation fonctionne réellement, le gouvernement ne doit pas seulement établir des règles de haut en bas, mais doit s'engager activement avec les communautés. Le processus doit être inclusif, permettant aux résidents d'avoir un mot à dire sur le développement de leurs quartiers.

Les auteurs concluent que la régularisation foncière n'est pas une solution parfaite, mais qu'elle est la voie la plus efficace à suivre. Elle reconnaît que les pauvres urbains sont des citoyens égaux qui méritent de vivre en ville, et non en périphérie. En reconnaissant leur droit de rester, l'État peut les aider à construire de meilleures vies sans détruire les réseaux sociaux et économiques qui les maintiennent à flot. Le document avertit que sans ce type de reconnaissance, et sans un effort parallèle pour créer des emplois pour les pauvres, les politiques de logement continueront d'échouer. L'objectif ultime n'est pas seulement de fournir un toit, mais de s'assurer que chaque résident ait une place dans l'avenir de la ville. Les chercheurs soulignent que cela nécessite un changement de mentalité : voir la ville informelle non pas comme un problème à effacer, mais comme une partie vitale de l'écosystème urbain qui doit être soutenue et intégrée.